中国房地产价格回归正常还为时过早(图）

最近中共领导层最关心的问题是《十五五规划》，而中国民众最关心的问题依然是中国房地产价格下降是否即将结束。有中共退休的高官称，房地产价格已经到了谷底；有著名的网红称，两个季度后房地产价格将到谷底；谷歌人工智能给出的回答是：中国房地产价格下降是否即将结束存在分歧，多数分析认为底部可能在2025-2027年出现，但需政府大规模财政刺激配合……

笔者的观点是，中国房地产价格下降虽然不是刚刚开始，但只是进入中盘。目前中国房地产价格平均下降了30%至40%，这只是房地产价格的住宅建筑技术性回归。中国每平方米的房地产价格从每平方米建筑面积价格回归到世界上普遍采用的每平方米住房面积价格。另外中国还有许多更深层的问题需要解决，房地产价格回归正常的过程还远远没有结束。

一、中国是每平方米建筑面积的房地产价格

自此1995年12月1日开始执行国家建设部解释的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》至2024年底之前，中国房地产价格基本上都是每平方米建筑面积的价格，比如说每平方米5万元，一套100平方米的公寓，总价为500万元。这里的100平方米，是指100平方米的建筑面积。这100平方米的建筑面积是由住房面积、公摊面积和墙体的底部面积组成。这种每平方米建筑面积的房地产价格，也简单表述为每平方米房地产价格，并没有特别注明这是每平方米建筑面积的房地产价格。就笔者所知，这是世界上独一无二的、具有中国社会主义特色的房地产价格的表述方式。有人会说，香港也是采用这种方式。请注意，香港也是中国的一部分。

当中国房价飞速高涨时，人们很少关注这平方米房地产价格后面的面积是指建筑面积，还是住房面积，还是其它什么面积。但是当房价停止上升，特别是房价进入不升反降的阶段，人们会关心，每平方米房地产价格的真实含义，它是否与世界接轨。

2022年5月28日中国网络上出现这么一个报导，近日山西一位业主晒出自己的家，116平方米的房子套内面积只有79平方米，公摊面积足足有37平方米，立马冲上热搜。37平方米相当于116平方米的32%。

这篇报导反映的问题是真实的。就是这位买主购买了一套116平方米的公寓，实际的套内面积只有79平方米。付了116平方米的价钱，获得了独自使用的79平方米的套内面积。所以中国有得房率这一概念。中国媒体称，7层以下住宅公摊面积占7%至12%；7层至11层住宅公摊面积占10%至20%；12层至33层住宅公摊面积占14%至24%。

世界上，除中国之外，房地产价格是每平方米住房面积（或者称居住面积）的价格。比如德国海德堡的新房价格是每平方米7000万欧元，一套100平方米的公寓，总价为70万欧元。这100平方米是指100平方米的住房面积，不包括公摊面积和墙体的底部面积（无论是套内或者套外墙体的底部面积）。如果包括公摊面积和墙体的底部面积，该公寓的建筑面积在130至140平方米之间。换句话说，住房面积约占建筑面积的70%左右，这里的建筑面积是指居住楼层的建筑面积，不包括地下层和不能作为居住用途的顶层。

德国对建筑面积和住房面积都有严格的规定。德国《工业标准277》（DIN277）对建筑面积做出严格规定；德国的《住房面积计算规范》（Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche）（简称WoFlV）对住房面积做出严格规定。德国人做事认真，比如规定洗衣机房、暖气设备房、地下室等不能计算在住房面积内。层高高于1米但低于2米按二分之一计算。阳台的面积一般只能按四分之一计算为住房面积，最高可按二分之一计算等等。如果卖房者或者中介商在住房面积上造假，误差达到和超过10%，必须退还多得的卖价。这也适合于出租房的住房面积。

图1：德国住房面积计算规范。（网络截图）

二、中共提出所谓“好房子”的概念

2025年3月5日，李强在第十四届全国人民代表大会第三次会议上做《政府工作报告》中提出“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。

2025年3月13日中共国家住房城乡建设部关于发布国家标准《住宅项目规范》的公告，批准《住宅项目规范》为国家标准，编号为GB55038-2025，自2025年5月1日起实施。住房城乡建设部特别强调称，本规范为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。

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虽然在《住宅项目规范》中没有对住房面积做出规定，但是在第4章建筑空间中严格区分了第4.1节的套内空间和第4.2节的公共空间。

套内空间包括：卧室、起居室、厨房、卫生间等。这些套内空间的平面面积（不包括墙体），与德国住房面积的定义基本一致。

三、“好房子”概念出炉，促进了中国房地产价格的下降，特别是一线城市房地产价格的下降

应该说，“好房子”这个概念，在2025年3月5日李强做《政府工作报告》之前已经在住房城乡建设部和中共的一些智库形成，并且其中的一些细节有所流露。“好房子”这个概念公开后，中共官媒大力炒作“好房子”这个新概念，称适应人民群众高品质居住需要等，但是宣传机器没有料到的是，这个“好房子”起到了意想不到的反作用。

中国智库或者中国知识分子向中共中央、国务院或相关单位提出建议，都是只讲这个建议对中共政权带来好处、大大的好处，从来不讲这个建议可能带来的负面影响和应该采取的防范对策，怕领导看到这些负面影响后不予采纳。

“好房子”概念出炉，不但没有稳住中国房地产市场的价格，扩大房地产市场的需求，反而促进了中国房地产价格的继续下滑，特别是一线城市，如北京、上海等地房地产价格的下降。

中国人是何等的聪明！中国房地产商和房地产市场的中介又是何等的聪明！有的房地产商和有的房地产中介马上在推销广告中称，本项目是100%的拿房率，甚至是超过100%的拿房率（阳台不计算在售房面积之内）。2025年6月16日，《上观新闻》发表题为“得房率超100%，就是‘好房子’吗？”的文章。文章举云南昆明某楼盘置业顾问罗先生的一个项目为例加以说明，项目得房率目前实测大概达到了101%到104%，几乎算是“零公摊”，这意味着在同等建筑面积下，每户业主实际可使用的空间比传统的住宅多出了30%到40%。文章的作者是中央广电总台中国之声，本意是宣传“好房子”的政策体现了中共关心人民群众高品质的居住需要，在同等面积下，每户业主实际独立可使用的面积比传统的住宅多出了30%到40%。这是何等的恩德！？

但是聪明的中国人，聪明的中国房地产商和房地产市场的中介马上就理解了，虽然平方米作为面积单位没有变，但是后面的面积概念发生了更换，从建筑面积变为了实际的住房面积，或者说，建筑面积中没有了公摊面积和和墙体的底部面积，面积单位的房地产价格实际上下降了30%到40%。不是吗？

由于面积单位后面概念的变化，“好房子”面积单位的房地产价格与之前的新房价格相比，实际上下降了30%到40%。这仅仅只是面积概念发生更换所引起的。新房的单位面积价格下降了30%到40%，必然也拉动二手房价格相应的下降。

因此可以这么认为，从2021年和2022年开始的中国房地产价格回落，是由于房地产价格的住宅建筑技术性回归，每平方米的房地产价格从每平方米建筑面积价格回归到世界上普遍采用的每平方米住房面积的价格，每平方米的价格下降了30%至40%，是回归到与世界接轨的正常道路上来。

四、“好房子”对中国房地产价格下降的影响还没有完全发挥

前面只是谈了单位建筑面积价格和单位住房面积价格之间的关系。

新出台的《住宅项目规范》中的另外一些规定，住房的质量对房地产价格也有影响，特别是负面影响。

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比如关于新建住宅建筑的层高的规定。新出台的《住宅项目规范》规定：层高不应低于3.00米。

如果“好房子”的层高3.00米，而一般新房的层高2.40米。如果“好房子”的价格是每平方米2万元，那么就会迫使同样区位条件下，同样建筑质量，但层高只有2.40米的一般新房的每平方米价格低于2万元，因为3.00米的层高比2.40米的层高提供了更多的居住空间。

又比如，关于建设电梯的规定。新出台的《住宅项目规范》规定：最高入户层为四层及四层以上，或最高入户层楼面距室外设计地面高度超过9米的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯。最高入户层为十二层及十二层以上，或最高入户层楼面距室外设计地面高度超过33米电梯的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。

这个建设电梯的要求比较高（比德国要求要高），也和3.00米层高的规定一样，迫使一般新房的每平方米价格继续下降。

关于“好房子”的这类规定还很多，在这里不一一列举。

中国《住宅项目规范》中的还有两个规定，是中国民众必须重视的，它们的影响不仅仅是层高加高到3.00米的影响，而且是可能某种类型房地产价格的杀手，甚至会导致房地产价格的趋零。

五、住宅建筑的设计工作年限

新出台的《住宅项目规范》第2章《基本规定》的第2.2节是关于住宅建筑的设计工作年限的。表2.2.6给出了所谓的关于住宅建筑的设计工作年限：住宅建筑的建筑结构的设计工作年限不应低于50年。

新出台的《住宅项目规范》中的“设计工作年限”，又是第一次出现的新概念。2005年版的《住宅项目规范》中使用的是“住宅的设计使用年限”。根据《住宅建筑规范》(GB50368-2005)的规定：普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年。一些临时建筑设计使用年限为5年，一些易于替换的结构构件的房屋设计使用年限为25年，一些特别重要的建筑其设计使用年限为100年。

建筑物的使用年限，包括技术使用年限或者经济年限，是国际上通用的概念。

2005年版的《住宅项目规范》中的设计使用年限的定义是“设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按预定目的使用的年限”，当住宅建筑达到设计使用年限并需要继续使用时，应对其进行鉴定，并根据鉴定结论作相应处理。

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中国实施的是城市土地国家所有制。民众获得的只是土地使用权，而不是土地所有权。城市住宅土地使用权的最长使用年限是70年。但是土地使用权上的住宅建筑的设计使用年限只有50年。70年的土地使用权和50年的住宅建筑设计使用年限就有了不可调和的矛盾。

按照规定，50年的住宅建筑的设计使用年限即将结束时，需要对住宅建筑进行质量安全鉴定。根据不同的鉴定结论，有以下三种选择：

第一：重新投资进行维修，延长住宅建筑的设计使用年限；

第二：拆除重建；

第三：废弃。

这三种选择，都对房屋所有者有重大的经济损失，其中以废弃损失最大。当中国民众认识到这50年的住宅建筑设计使用年限和70年土地使用权的矛盾时，人们开始认识到中国的住房私有权和私人土地使用权的结合，是远远不能和美国、德国等国的土地（包括土地上的房屋建筑等）的私有权相比较的。土地私有制的优点远远大于土地国有制。

另外，对建筑物的使用年限，中国《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018）中也有规定：

其规定与《住宅建筑规范》(GB50368-2005)的规定一样，但是与中国《住宅项目规范》2025年版中的设计工作年限的规定就不一样。中共为了推出“好房子”，在法规的制定上已经是顾头不顾屁股了。虽然2005年版的《住宅项目规范》已经随着2025年版的《住宅项目规范》出台而作废，但《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018）等条例依然有效。

2025年版的《住宅项目规范》中规定，住宅建筑的建筑结构的设计工作年限不应低于50年。只是给出了设计工作年限的最低值，而没有给出设计工作年限的最高值。这是建筑规范制定中所不许可的。这样的规定，今后会带来许多司法纠纷，矛盾就集中在设计工作年限不应低于50年的规定上，60年、70年、100年、150年都符合这个规定。

《住宅项目规范》2025年版引入“设计工作年限”的新概念，将再次引发民众对70年的土地使用权和不低于50年的住宅建筑设计工作年限之间矛盾的关注，更深刻地理解城市土地国家所有的弊病，而加快中国房地产价格的下调。

六、27层以上住宅建筑的价格将断崖式下跌，无人问津

新出台的《住宅项目规范》第3章居住环境第3。1节对空间环境做如下强制性规定（笔者注：表中的许多数值是错误的，不在这里论述）：

今后中国住宅建筑按层数分为五类：低层（1至3层）；多层I类（4至6层）；多层II类（7至9层）；高层I类（10至17层）；高层II类（18至26层）。

就是说，2025年版的《住宅项目规范》只适用于1至26层的住宅建筑。27层和27层以上的住宅建筑，今后不能也不可能再建了。为什么？道理很简单，因为没有具体的项目规范，

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这个《住宅项目规范》对现在所有的27层和27层以上住宅建筑的价格影响是致命的。今后没有了27层和27层以上的住宅建筑，那么今天的27层和27层以上的住宅建筑又能值多少钱？是不是就是马云先生说的“白菜价？”

许多中国民众在电视上或者在网络上看到德国杜伊斯堡的几座高层建筑被炸毁的视频。德国杜伊斯堡是中国武汉的友好城市，也是中国一带一路工程中欧铁路的终点。杜伊斯堡的好海德区（Hochheide）一共有六座20多层楼的居住建筑，是二十世纪七十年代建造的，平均每座楼房有一百多套住房。最初这些都是所谓的低租金的“社会住房”，在使用20年后，在政府给的优惠贷款偿还之后，“社会住房”转变为普通的商品房，可以自由买卖，但租金还受限制10年。由于德国人的居住偏好发生变化，绝大德国居民从喜欢住高层建筑变为不喜欢住高层建筑。这六座二十多层楼的居住建筑中的住户越来越少，租金收入都难以维持日常的开销，更没有资金投入房屋的维护。房子的价格已经跌到白菜价，但是还是没有人接手。2019年3月25日、2021年9月5日已经分别炸毁了一座二十多层楼的居住建筑。2025年7月27日第三座二十多层楼的居住建筑被炸毁。

2019年3月24日，德国杜伊斯堡（ Duisburg）霍姆贝格-霍赫海德区一座建于1970年代的20层高层住宅大楼正在拆除。(CHRISTOPH REICHWEIN/dpa/AFP via Getty Images)

也许德国杜伊斯堡市的二十多层住宅建筑被炸毁的命运，会给中国民众一些启示，特别是杜伊斯堡市的姐妹城市中国武汉的民众，武汉有中国最多的27层和27层以上的住宅建筑。

结束语

目前房地产价格平均下降30%至40%，只是房地产价格的住房建筑技术性的回归，房地产的平均每平方米的价格，从平均每平方米建筑面积的价格，回归到与世界接轨的平均每平方米住房面积的价格。

新出台的《住宅项目规范》对房地产价格的负面影响还没有完全发挥出来，其中的一些规定将继续促使房地产价格下滑。

中国失业率的高升，居民实际收入的下降，特别是大学毕业生的失业率的高升和工资水平下降，人口的持续减少，人口结构的变化，无法支付房贷的家庭越来越多，法拍房数量越来越多，人们对未来的期望越来越悲观……还有正在路上的房地产税……所以说，中国房地产价格回归正常的过程还远远没有结束。