财政预算案今年焦点是全面“撤辣”All In楼市，陈茂波是将所有希望放到撤销辣税及取消银行压力测试，“能够停止悲观情绪放大”，令楼市止跌回升，目的是增加卖地收入之余，亦可以推动经济回复增长，改善所有政府收入。不过这个如意算盘未必能够打得响，一来“辣税”只是其中一个交易成本，楼市关键因素仍是利息水平以及供求关系，而由大发展商近日公布业绩，可见负债比率不单未有改善，反而全面恶化，要“保命保本”恐会陆续爆发擘价潮，拖累整体楼市。
今年初我统计了一次本地大型发展商的负债比率，事隔个多月又到了业绩发表时间，我更新了已公布财务报表的发展商负债比率，值得一提是今年业绩的焦点很多都已经放到上市公司财务水平，很多时候管理层都会主动回应或由记者提问，我不再需要像上次一样要从每间公司的财务报表中寻找相关数据，节省了不少时间。
从图表可见，上次整合资料的十二家本地发展商之中，有六家在过去一个月已经公布财务报表，结果一如所料，纵使发展商在过去一年不断强调要减债，但当中大部分的资产负债比率均未见改善反而日益恶化，唯一例外只有之前的赢家信和置业，净现金水平按年增加百分之三，达到430亿元，刚好证明长实名誉主席李嘉诚之前的说法，做好延长备用资金真的可以救自己一命。
作为之前负债比率最高的九建及远展尚未公布业绩，之后负债比率最差就要数到新世界，未计永续债，债务比率49.9%，较去年6月底升2.2个百分点（经重列）；若计及发行的永续债，即包括在2019至2022年间以约4.8厘至6.3厘的高息，先后5次发行永续资本证券涉资约370亿元，则负债比率仍高企逾80%以上。
值得留意是新世界去年已通过出售新创建，获217亿元现金收益，不过同时又要向股东分派约40亿元特别股息，所获资金未足以应付庞大的债券赎回需求及利息开支，因此截至去年底，新世界计息借贷达1579亿元，平均融资成本在过去一年更由3.8厘急涨至5.1厘。更可怕的是未来一年内到期负债达619亿元，较去年6月底多25.9%，撇除循环贷款后的短期负债为507亿元，已经高于手持现金近378亿元水平，即使计及可动用银行贷款130亿元，亦只是勉强应付到偿还短债。
同样作为华资地产商，新地负债比率比新世界好，负债比率由2023年6月底的18.2%上升至21.2%，相对来说未算偏高，但已是多年来首次突破两成水平，而且与新世界面对同样的问题，新地要支付的利息水平由一年前的2.2厘倍升至4.5厘，换言之亦要面对沉重利息压力。
同样面对经营压力的还有铜锣湾大地主希慎，已经连续两年因为投资物业减值而出现巨额亏损，财务状况方面负债比率去年急升至27.2%，按年升3.8个百分点，为众多地产商之中升幅最显著，平均融资成本亦升至4.2厘，可见过去两年因为楼市下行周期对商业物业的打击比住宅情况更差，好像早前高盛退租铜锣湾利园三期写字楼，希慎就要随即发盈警。
至于日前公布表明要“保命保本”的恒隆集团，将会退位比儿子的董事长陈启宗，称近年环境变化大，不是大发展的时候，强调现为保本、保命及非大发展的时候。翻查恒隆集团及地产的负债水平，均升穿三成的警戒线，难怪陈启宗会有“保命”的说法。
综合上述的资料，大概可以了解香港的发展商目前面对的严峻形势，而基于负债水平及融资成本持续攀升，发展商可以选择的选项亦为数不多：1.削减派息；2.出售非核心资产；3.加快出售发展中项目。
派息水平：
希慎⭣25%
新地⭣24%
新世界⭣56%
信和：不变
恒隆地产：不变
过去地产商为吸引投资者，一般都会尽量维持派息水平，但过去一年面对整体楼价累跌近四分之一，“大孖沙”亦不得不面对现实，新地及希慎均减少了近两成半派息，新世界更夸张地削减了56%，比前一年约18%减幅更显著，只有信和及恒隆可以维持不变。
但减少派息显然不是理想方案，由新地及新世界减少派息后股价大跌，可见股东及投资者并不领情，谁叫现今投资者均是“好息一族”？因此出售非核心资产减债及加快卖楼套现是唯一可行方法，其中新世界就表明将出售非核心资产的目标由60亿元提升至80亿元，相当于减少净负债3.4%，而且在公布业绩后已经公布，与华懋集团签订买卖协议，新世界将向华懋出售荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为40.2亿元，作价虽称不上理想，但就可以达成出售资产的一半目标。
但真正令市场关注，是今年发展商卖楼部署。土地注册处数据显示，去年一手楼成交宗数是10,700宗，与2022年基本相若，但较2021年大幅减少近四成，反映的是发展商面对楼价下跌，基本上都尽量“惜售”希望等楼价回升才加快推盘。
不过面对美国利率持续高企及减息时间一再押后，发展商要应令沉重利息开支，今年不得不重整策略，需要加快在市场推盘，由近日公布业绩后的售楼部署，新世界已表明未来6个月会推出北角皇都戏院及启德项目等，涉及2,500伙，信和亦计划推出二千个单位。至于土地储备最多的新地，已预告未来十个月，会推售元朗 The YOHO Hub II、屯门NOVO LAND三期等项目，涉及单位已近六千伙，还有新地最重头的项目，马鞍山西沙大型项目更有9700伙，即使分期推售亦势将重挫楼市。
连同恒地及会德丰今年亦计划分别推出三千伙单位，今年大发展商将会推出二万八千伙新盘，计及其他小型发展商供应将达三万伙，供应量是去年的三倍，加上政府数据显示未来三、四年一手私楼潜在供应量多达10.9万伙创新高，在面对庞大供应来临，目前政府撤辣恐怕只是“杯水车薪”，楼市在短期出现小阳春后，估计发展商为求去货减债，相信擘价潮会持续，令楼市再度面对寒冬。
有说今次财政预算案全面撤辣，是政府走“回头路”，重新向地产霸权倾斜。我对此说法只是认同一半，原因是陈茂波目前已经无路可拣，唯有将库房及香港前途全部依赖地产市场复苏。但发展商是否可以重夺过去的“地产霸权”，我有一定保留，特别是港澳办主任夏宝龙近日访港七天，但与去年一样未有特别安排接见地产建设商会代表，部分大发展商如新地及恒地亦只是与其他商界代表同场会面，长实及新世界甚至未有机会获夏宝龙会面，似乎亦是在姿态上表明，地产商今天在香港的地位，而非像昔日般受到重视，甚至可能只像内房发展商一样，只是用作支持政府的“韭菜”。
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