秦虹：今后房地产增速将会逐年下降
住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地产今后增速很难再保持两位数以上，今后增长速度将会逐年下降，2014年的房地产市场将分化非常明显，房地产不能够沿用过去传统的住宅开发模式，未来中国高速消费将会改变很多中小城市的区位价值，也会改变大家未来房地产市场的机遇，房地产应该抓住结构性机会。
秦虹：房地产今后增速很难再保持两位数以上。今后增长速度是逐年下降的。为什么过去会有这么高的增长?实际上是由房地产发展的外部环境所决定的。第一，我们有巨大的消费能力，住房制度改革造成了我们在短时间内大幅度释放了过去积压的需求，所以消费增长很快。第二，得益于过去十年特别是2007年之前中国经济连续多年两位数以上的高增长，高增长带来高收入，带来房地产市场的高繁荣。过去十年中国的负利率。第四，城镇化。这十年农村最能够吃苦耐劳，最能创新、挣钱、创业的年轻劳动力已经进城了。现在的农村，老人、妇女、儿童居多。过去房地产市场面临着非常强的外部环境，非常好的外部环境，使我们的房地产销售连年增长。
总结过去房地产市场发展的情况，我们来概括就是一个趋势性的机会。过去房地产的机会就是这样一个趋势。所以，我们看到的是各行各业的房地产，家电、服装、零售、煤炭，各个行业，我们的建筑业全都是做房地产，各行各业做房地产，千家万户买房。千家万户买房都没有错，因为过去十年房地产销售，整个全国房价都是上涨的，无论是大城市还是三四线，连县级市都在涨。
经历十几年的快速发展，我们再看未来十年的时候，我认为房地产市场还有没有增长空间呢?肯定有增长空间，中国的房地产市场还没有到掉头向下，开始走回头路的情况，新增需求每年在增加，也就是城镇新增常住人口未来十年还保持在1500、1600万人左右，新型以人为核心的城镇化，住房改善还没有结束，收入还在提高，家庭结构变化小型化还没有完成。所以，未来的新增需求还是存在的，我们肯定还有空间。但是相比过去来说，我们认为房地产的市场趋势性的变化，趋势性的发展已经过去，过去是一个趋势性的机会，未来的发展主要是结构性的机会。
今天我们看到房地产市场已经出现了分化，这里有一个图，前面那条曲线比较高的是北上广深，房价上涨超过20%。黄色的曲线是全国70个大城市，包括北上广在内，平均房价涨幅不到10%。如果我们把全国650个城市的房价放在这里比，我们可以想像，根据我们的调研，经过大量考察，我估计连5%都到不了。我们还有一部分城市房价是下跌的，比如温州、鄂尔多斯、山东聊城、东北的营口，十来个城市去年房价是跌的。
还有一些城市，表面上房价上升，但是实际上销售的时候在打折、送家具，隐含着房价下跌。今年的房地产市场已经不是铁板一块的市场，已经是分化非常明显的市场。又有机会，又有分化，未来的房地产市场不是没有机会，主要是结构性的机会。结构性的机会给什么样的企业，谁能够抓住结构性的机会?这个结构性的机会在哪里?
从两个层面来说，第一，从地理区域位置来说，过去一二三，大中小城市，在结构性机会的情况下，在区域位置分配来说，一二三四线和大中小城市不足以形容我们未来的结构性机会，不是只有一二线城市有机会，三四线城市没有机会，也不是大城市有机会，中小城市没有机会。未来的结构性机会，比如未来中国高速消费将会改变很多中小城市的区位价值，也会改变大家未来房地产市场的机遇。不是只有一二线城市有机会，三四线城市也有机会。我们在未来打造中国的城市，中国城镇化进行的过程中，我们在城市发展的形态上主要是以城市群作为发展的主体和形态，意味着未来城市群的发展，大城市以及大城市周边，紧靠着大城市辐射比较明显的中小城市，未来发展机会很大。未来要大城市带动中小城市发展。包括国土资源部已经提出来，东部三大城市群未来不再新增建设用地，主要是盘活总量建设用地。未来三个城市群主要靠大城市带动小城市发展。所以，受大城市辐射非常明显的周边的中小城市未来都是有机会的，可能是东部的中小城市，但也有机会。
城市群怎么打造?就是要通过城市群内打造一小时、半小时的交通圈，把中小城市连接起来，再通过国家的交通网把城市连接起来。当中国的交通网打造成的那一天，中国657个城市未来可能会分两类，一类是在整个国家交通网上，还有一部分城市在网下面。大城市还是在高速交通网上面的城市，有交通结点的城市，未来他们的投资成本更低、投资效率更高，对产业的吸引力更大。所以，对房地产来说投资的机会就更明显。尽管网上的这些城市不一定都是一二线城市，很多都是三四线城市。我本人是山东人，年末受山东滕州市委书记的要求，给他们讲了半天课。很多人不知道滕州，我是山东人，我去过滕州，滕州在山东枣庄市下面的一个县级市，在山东不是属于发达的地区，过去到那里很不方便，山东在济南开车到滕州，大概3个半小时，北京如果开车过去怎么也得7、8个小时，坐铁路很不方便。但是我这次去山东滕州，因为通了高铁，从北京坐高铁到山东滕州市只有两个半小时。我早晨起来坐车到滕州，中午在那里吃完饭，休息了一个小时，下午讲课3个小时，晚上到北京。滕州属于四线城市，2013年全市商品房销售量和销售额双双超过30%。我去的时候，当地有一个五星级酒店，超乎想象，山东县级市有五星级酒店，在当地是没有床位的。我就在想，这是一个四线城市，是我们从来不着眼、不关注的一个城市，但是他们那个地方的房地产在2013年表现得非常好。为什么呢?反过来追问，他们为什么会出现这样一个结果?第一，当地做产业结构调整做得比较扎实。第二，高铁给它带来的机遇非常明显。整个滕州市从过去不方便偏远、落后的城市，由于通了高铁，整体上改变了这个城市，变成了到大城市交通很方便，空间有价值，土地又便宜。
所以，中国的三四线城市数量多，多到657个城市，他们未来很多城市是有机会的。所以，结构性机会从地理位置来讲，以后很难划分一二三四线、大中小城市，区位对城市的发展来说是非常重要的。
第二，我认为未来传统的房地产、住宅、拿地、盖房子、卖房子这种形式未来机会性不大。我们还面临着随着产业结构升级，写字楼市场以及伴随着消费结构升级，能够打造旅游休闲的旅游地产，以及马上面临的楼宇经济，还有马上要面临的养老服务社区。这些都是我们存在的结构性机会。
未来给我们提出一个新的挑战，这样的地产都不能够沿用过去传统的住宅开发模式，我们在今天会发现一个非常有意思的观点，一个企业家认为中国的房地产确实没什么搞的，现在面临着很大的困境，走不下去，不知道怎么走。还有一类企业家对未来的市场充满信心，中国的房地产现在刚刚是少女的青春期，未来的发展空间很大。为什么企业家对未来市场有如此大不同的看法呢?主要是就他们自身创建的商业模式不同，主要以传统的房地产开发商业模式，肯定认为未来的发展没有什么前景。但是如果你能够有创新性的商业模式，能够抓住这样一个结构性机会，未来的中国房地产市场显然机会是很大的。所以，坚持创新未来的房地产市场机会一定是很大的。
