新闻 > 中国经济 > 正文

房价暴涨之后 这座沿海城市危机爆发!

这座全省GDP规模第六的城市,上半年经济增速仅为0.9%,不容乐观,预计很难完成年初定的6.5%的目标。 当前的中山,可能面临着40年来最艰难的时刻。

广东改革开放“四小虎”之一的中山市,今年有点慌。

这座全省GDP规模第六的城市,上半年经济增速仅为0.9%,不容乐观,预计很难完成年初定的6.5%的目标。

当前的中山,可能面临着40年来最艰难的时刻。

中山的楼市同样危险。过去5年,深中通道开建的大利好,吸引了大批投资客前来,拉动房价持续增长。

靠近深中通道桥头堡的南朗镇、火炬开发区、港口镇等,房价涨幅是整个大湾区最高的。民众镇的5年房价,更是暴涨了222%。

但现在,提前透支的涨幅,让中山楼市进入漫长的横盘期。

经济的“塌陷”让形势更不乐观。

就在10月,中山恒大某盘价格从1.4万/㎡降到了9500元/㎡,打懵了前期的业主们,引发举牌抗议。

黄大大的主业是地段研究。从城市经济的基本面看,中山楼市已经蒙上一层阴云,最大的希望,仍然寄托在2023年竣工的深中通道上。

01

中山北部与佛山相连,也紧挨着广州南沙,西临江门,南接珠海。深中通道从东部的马鞍岛接入,将打通珠三角两岸大动脉。

上世纪80年代,中山与顺德、南海、东莞并称广东四小虎,经济活力十足。

在珠西板块,中山与珠海经济体量接近,竞争激烈。尽管珠海定位核心城市,但中山的经济总量,其实高过珠海一截。

2018年,中山GDP为3632.7亿元,是珠海的1.25倍。虽然已经远远落后于东莞,但单独来看,中山仍比顺德、南海经济规模大。

“滑铁卢”来得有点突然。

去年中山的经济增速为5.9%,虽然落后于全省平均水平,但还不算很低。今年上半年,却突然断崖式下跌到0.9%,令人吃惊。

相比之下,珠海去年保持8%的增速,今年上半年仍企稳了7%,对比鲜明。

中山怎么了?

主要问题出现在制造业。

上半年,中山第二产业罕见地负增长1.5%,规模以上工业增加值、规模以上工业销售产值双双告负,亏损企业数增加了23.2%。

从10年的跨度来看,中山工业占GDP的比重就从2008年的56%下降到2018年的46%,下降了10个百分点。

2011年以来,规模以上工业增加值有4年在下降,其中2017年更是下降了18.66%。

企业利润在减少。规模工业利润总额从2011年的331亿元,下降到2018年的219亿元,减少了近三分之一。

今年上半年,固定资产投资也出现乏力状态,负增长23.6%。其中,也有楼市疲软的因素。

上半年,中山房地产开发负增长达26.2%,销售面积负增长16.1%,销售额负增长达16.7%。

外贸反而成了亮点,在中美贸易摩擦背景下,中山上半年出口增长12.38%。

这背后,是城市经济发展质量不高,缺少龙头企业引领。

佛山有美的、碧桂园、格兰仕,珠海有格力,更不用说深圳的华为、腾讯,中山却找不出一家“超级巨头”。

在科技创新竞争白热化的今天,满天星远远比不上一颗月亮。

02

中山的经济发展,还严重受限于土地和城市建设。

它是五个“市管镇”的地级市之一,下辖6个街道、18个镇,非常分散。镇域经济发达,各镇都有自己的特色产业,比如小榄镇的五金、古镇镇的灯具非常有名。

一镇一品,造就了中山辉煌,也带来了突出的土地问题。

越是经济发达的镇,土地开发就越厉害,在经济最牛的古镇、小榄,国土开发强度已超过70%。

反而是经济落后的镇,可开发的土地多,但不易统筹。这种格局,一时难以打破。

同时,中山城区建设比较滞后,一直缺少强有力的中央商务区,可以辐射统领全市的发展。

你去中山最繁华的市区看看,很难找到CBD那种车水马龙、熙熙攘攘的感觉。

核心城区的孱弱,导致中山“群龙无首”,直接影响到高端企业的招商引资,甚至本土的“金凤凰”也留不住。

在南部三乡镇诞生的知名房企雅居乐,就从中山出走,把自己的总部设在了广州的西塔。

前几年,中山的经济总量被惠州赶超,落到了广东第六位。

跨省对比一下福建的漳州,更让人感到失落。

2015年,中山地区生产总值还领先福建漳州约242亿元;2016年,漳州就把与中山的差距拉近至77亿元;但到了2018年,漳州生产总值已达到3947亿元,领先中山315亿元,反超了一大截。

03

制造业疲软的这几年,中山房价却展开了一段狂飙突进史。

从2011年开始,在深中通道利好的刺激下,中山楼市迎来疯涨,很快逼近万元大关。尤其是2016年,均价从7000元/㎡涨到2017年的近10000元/㎡,2018年直接飙到近15000元/㎡。

房价上涨进一步带来大量的投资客。

中山的投资门槛不高,仅有的一条半年社保的限购规定,很容易达到条件,一时各路资金疯狂涌入。

中山的区域发展极不平衡,整个城市面更像一个大县城。

过去5年,中山楼市的“怪现状”是:经济发达的北部镇区如小榄、古镇、黄圃,房价没有大涨;南部经济重镇三乡、坦洲上涨也有限;

相反,中部市区石岐、东区,尤其是东部的港口、民众、南朗等镇,上涨非常厉害。

(来源:中国房价行情网)

深中通道无疑是推波助澜的主要原因。

房价涨幅排名最后的古镇、小榄,都是中山经济最发达的镇,楼市的疲软,背后是隐藏的恰恰是经济的危机。

现在,受到楼市调控不断趋严、投资门槛不断抬高、深圳客“后继无人”等多因素影响,2017年下半年,中山就开始掉头,进入了漫长的横盘期。

尽管如此,开发商还在持续出手。2017年开始,中山地王频出,住宅售价只有1万左右的镇区,楼面地价动辄拍到9000多,中心城区的楼面地价甚至直奔2万。

种种迹象表明,这座城市已经承受被“拔高”的房价带来的巨大压力,某种程度上推高了社会成本,挤压居民消费和实业资金。

中山民营企业发达,有大量的中小企业,从事服装、灯具、家私等商品。如果制造业艰难,炒房却容易发财,自然带来巨大的冲击。

近年来,中山的人口增速并不高,2018年常住人口仅增长5万人,难以形成接盘托底的群体。

长期来看,楼市承压相当大。

责任编辑: 秦瑞   转载请注明作者、出处並保持完整。

中国经济热门

相关新闻

➕ 更多同类相关新闻