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财经冷眼:中共国学区房的大雷终于引爆了…

几天前,上海发布了中考细则。可能是上海有史以来最大规模的学制改革,靴子终于落下。

上海发布中考细则后,北京教委学习上海中考制度改革……关于学区房慢慢淡化的消息,在国内社交媒体上讨论得非常热烈,可以说学区房正行走在精准爆破的路上!

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横行全国的学区房,在上海栽了个大跟头。

上海的新版中考细则简单来说,上海的重点高中录取,将按照一个原则:全上海最好的高中要拿出大部分招生名额,面向全市,统一公平分配。所谓“统一公平分配”,就是——上海每个重点高中,都要拿出一半以上的招生规模,按照各区的中考人数比例,分配到各区。各区拿到名额后,再按照每个初中的中考人数比例,分配到每个初中。

确保每个区和每个学校,都拥有足够的重点高中名额!确保中考人数越多的区,重点高中名额越多!这意味着,很多买重点高中学区房的家长,可以说要吃大亏了。

以前可不是这么玩的啊,以前玩的就是不公平,玩的就是掐尖。曾经上海的58所重点高中,上来先自主招生招个40%,狠狠掐一波尖;再全市统考招个30%,继续狠狠掐一波;剩下的汤汤水水,最后分配各区。

按照过去的掐尖流程——重点高中的招生名额,基本就被顶级初中给瓜分了。想进入好高中,就得买个顶级学区。买了好学区,才会遇到好老师,才会遇到好同学,才有更大概率进入更好的高中。而现在,再这么大规模掐尖就不再允许了。一半以上的重点名额,被均匀分散在各区、各校。

按照现在的招生流程——每个区和每个学校,都拥有了考上重点高中机会。

注意!上海这次的中考改革,是不锁区的。北京、南京,也玩过这种“重点高中指标到区、重点高中指标到校”。但是,北京是锁区的。比如,丰台的学生哪怕把分数线顶破,也不能凭考试进入北京教育资源最好的东西城、海淀。比如,北京西城四中也曾跨区招收丰台学生,但一年只给4个名额。

而上海,不锁区,直接拿出一半以上的名校指标,直接按人数分配各区各校。各区各校,按照成绩排名,统一分配。

理论上,只要考进前3名,就都有机会。你是浦东重点建平初中的前3名,我是奉贤乡镇菜中的前3名,我们都拥有同等的入学权利。类似于高考,西藏前100,与江苏、山东的前100,虽然高考分数天差地别,但都能进入重点大学。

虽然你住着浦东20万/㎡的学区房,我住在奉贤的乡下,但中考改制的这一刻,进好学校的概率就差不多了。

看明白了吧——学区房的含金量,被稀释了!拼爹的权重降低了,烂学区的学生翻身的机会多了。

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教育和房子正在脱钩!

上海为什么会选择在这个节点出台中考改革细则呢?北京为什么会在上海出台政策后的第一时间组织学习呢?北京是不是也会像上海那样推出这样的政策?我看可能性很大。有些事不好细说,请诸位各自体会!

其实这两年,几乎所有的政策方向都全部利空学区房!我们去观察这两年的教育体制改革——幼升小/小升初严格多校划片、取消点招、公民同招、取消锁区、重点高中名额面向全市分配……

有没有发现一个很重要的问题?所有的教育体制改革,都在增加不确定性……

过往数十年,中国教育体制的问题在于太过确定——想考好大学,就要进好高中;想要进好高中,就要进好初中和好小学;想要进好初中和好学校,就要玩学区房……想要玩学区房,就要玩家底、玩爹!爹硬,家底硬,学区就硬;学区硬,高中就硬;高中硬,大学就大概率硬。玩家底和玩爹,是具有地域属性的——牛X的家底集中在一起,牛X的爹们集中在一起。学区和学区房,实际上成为了“千万家底的拼爹俱乐部”。

而教育,恰恰是阶层跨越的第一层阶梯。

一群有千万家底的爹们聚集在一起,看似垄断的是教育资源,实际垄断的是阶层跨越的第一层阶梯。爹集中了,资源就垄断了,铁幕就降落了,“寒门出贵子”的概率就越来越低。现在,农村孩子上北大清华的学生,比20年前低了不是一点点,就很能说明问题。教育成为了中国最大的不公平陷阱。

这显然与我们目前所推崇的核心价值观相背离!至少在表面上,他们还是要修正一下的。当底层的第一上升通道都被垄断了,还怎么实现共同富裕?而现在的教育体制改革,终极目标就是把“拼爹”击散。

怎么击散?

无非是制造更大的不确定性!比如多校划片,看似买了学区房,但可能划不进同一个学区;比如公民同招,虽然有钱有资源,但也可能上不了民办;比如中考改革,虽然上了好学区,但也可能和普通学区和普通爹的孩子分在一起……

以不确定性,让房子和教育脱钩;以不确定性,让资产和教育脱钩;以不确定性,让拼爹和上升通道脱钩——这就是未来的大趋势!

大趋势之下,学区房一定是逐步利空!

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在教育体制改革的大趋势下,学区房将何去何从?

首先,顶级学区房可能会降温!学区房这玩意儿,价值共识在于确定性。为什么人们愿意为顶级学区支付更高溢价?原因很简单——买了顶级学区,大概率能上顶级学校;上完顶级学校,大概率还能以更高的价格出手。既能确定性上学,还有确定性收益。但是,现在确定性被逐步打破——

买了顶级学区,一个多校划片,可能上不了;不仅上不了,还可能一场改制,学区没了,房砸手里;即便不买顶级学区,也可能被划入顶级初中;即便不上顶级初中,也可能进入顶级高中。

确定性被打破了,家长选择更多了!学区房的价值共识和大涨预期,被逐步击散了。

其次,只有学区价值的老破小,价值会大打折扣!在学区房不确定性累积增加的大趋势下,受冲击最大的,一定是只有学区价值的老破小。绝大多数的学区老破小都具备以下特征:破、烂、脏、空间逼仄,居住舒适度几乎为零,居住体验感几乎为负。没有任何居住价值,唯一的价值就是学区。别人老破小,卖1万/㎡;你带学区的老破小,卖4万/㎡。唯一决定3万价差的,就在于你有学区。

现在你告诉我,它唯一的价值——学区,不太确定了?这基本就相当于——鱼香肉丝里,没了肉;黄焖鸡里,没了鸡……丧失学区价值的老破小,就好像臭豆腐里没了豆腐,只剩下个臭!

如果上海和北京带头推行这个制度,未来也可能在全国会慢慢推行。学区房的炒作和无理性上涨,将成为历史,这对于打击房价来说,也是一个重锤。已经买了学区房的,可能会后悔,未来降价销售;那些没有买学区房的,可能也会掂量一下,是否还值得出手。

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最后,还有几句话送给大家:

教育公平化和教育均衡化,一定是时代的大趋势。

教育公平和教育均衡的底层逻辑是,大人物不想看到铁幕降落,给普通人释放出一个关键信息点——阶层跨越的大门没有关闭,我们仍然处在差不多的环境中,都有向上的通道。

站在长线大趋势上看,学区房一定不是长线价值的最优标的。

大家“且行且珍惜”!

责任编辑: 李广松   来源:财经冷眼 转载请注明作者、出处並保持完整。

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