王赫：中共“保交楼”陷入泥潭？

郑州业内人士消息说，该市约有百个停工楼盘，陆续复工的刚过六成，部分楼盘碍于资金不足，复工只是应付检查，即“表演式复工”。图为恒大集团在中国的一处建案

“二十大”后，中共明显加大“保交楼”和救楼市的力度。11月21日，央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，央行副行长潘功胜称央行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。

23日，“支持房地产市场平稳健康发展”的“金融16条”正式向市场“揭开面纱”，被视为当局纾困房地产行业的标志性动作。而纾困房地产行业，直接目标还是“保交楼”。

24日，包括中国工商银行、中国银行、邮储银行三家大行在内的金融机构，合计给了碧桂园超过1500亿元的综合授信支持。万科、龙湖等等房企也密集披露此类信息。目前已有18家房企获得超1.6万亿综合授信支持。

25日，央行宣布于12月5日全面降准0.25个百分点，预计释放长期资金约5000亿元，降低金融机构年化资金成本约56亿元。这也有助于“保交楼”和久楼市。

其实，为维持经济增长率，中共一直有救楼市的压力。尤其，六月底，从江西率先爆发的针对烂尾楼的业主“强制停贷”风暴，对违约企业不断增加、金融风险日益恶化的房地产行业更是雪上加霜（澳新银行研究中心曾经估计，集体停还房贷可能会影响银行资产负债表上约合2220亿美元的按揭贷款，或约占尚未偿还的按揭贷款的4%）。

而中共呢？从政治高度重视这个事，将“保交楼”与“保民生、保稳定”联系在一起（如7月28日中央政治局会议），作为一项重点工作。

但是，为什么中国会大量出现烂尾楼？是因为房贷账户上的建楼资金被抽走了。资金证明会被抽走呢？中共不有一整套监管措施吗？问题是监管措施都是花架子，地方政府、银行、房企沆瀣一气，有意无意给购房者挖坑。

要“保交楼”，去把被抽走的钱追回来吧！但是，钱要么被黑了，要么被挪用了，不可能追回来。地方政府、银行、房企相互甩锅、耍流氓，反正要钱没有、要命一条。

那么，这么大的窟窿谁来填？中央手头也没钱，尤其“二十大”在即，就把“保交楼”当成政治任务压给地方。地方财政更没有钱，不可能补“保交楼”窟窿，但又不能明的反抗，也就演习，软磨着。有媒体统计了44天36地“出招”，发现：“预售资金监管”是最主要的内容，提及次数占比超3成；有超两成政策内容为“成立工作组”或实行“一楼一策”，由各地政府部门出面化解问题楼盘。另有超1成政策提出，为“保交楼”提供金融支持。前两条都是虚应的；第三条实在，但执行起来，又是虚的，比如河南郑州、广西南宁先后设立房地产纾困基金，目前规模分别为100亿元、30亿元，也是杯水车薪。各地搞的烂尾楼复工，大多是表演。最突出的是河南郑州，搞了个“砸锅卖铁保交楼”30天运动，就像放鞭炮，一瞬间热闹后，难逃遍地垃圾。

中央也知道地方的把戏，但中央财政没意愿也没能力为地方背锅，因为防范金融风险也不敢放开金融政策，中央地方就这么耗着，“保交楼”喊的轰天响，就是谁也不愿拿出真金白银。8月19日，住建部、财政部、央行等部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持一些城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，效果有限。

因此，“保交楼”迄今没有取得多少实质性进展。中共国家统计局的相关数据（见表1），把这说的一清二楚：2022年，全国房地产开发投资和住宅投资下降幅度呈加速状，房屋竣工面积、住宅竣工面积下降幅度都是两位数，二季度达到高峰，三季度和10月有所收敛，但幅度很小；住宅投资占房地产投资的比重稳定在3/4，住宅竣工面积占房屋竣工面积的比重在71.36%和73.44%之间小幅波动。

表1:2022年全国房地产开发投资、房屋竣工面积表

单位：投资-亿元人民币 面积-万平方米

如果再分析2019-2021年数据，我们可以发现：10-12月房屋竣工面积占全年的比重超过一半（2019年为51.27%，2020年为54.68%）；但2021年锐减为35.70%，说明当年恒大暴雷后，四季度房地产开发投资严重不足，已经预示了2022年烂尾楼的严峻情况。

正是因为过去几个月只下了点毛毛雨、地板都没打湿，“保交楼”无甚进展，楼市下坠不见底，2022经济大盘动摇，2023年怎么办？北京被逼急了，因此逼迫金融系统救市，出台“金融十六条”，对房企大规模银行授信。

但是，海内外都看的清清楚楚：住宅销售持续大幅下滑。1—10月份，商品房销售面积111,179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%；商品房销售额108,832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

而只要市场起不来，一切金融支持都会向投机演变，“保交楼”保不住，“救市”反而变成了“害市”。那么2023年楼市能否回暖呢？从当前紧张的政治、经济、社会形势看，难有乐观的人。