01
工业强城也托不起来
新房普遍打折，二手房普降，挂牌量创新高，新房去化周期创新高，这是佛山楼市当下的写照。
作为广东经济第三城，GDP万亿城市，工业十强城市，人口强城，佛山无论是经济、产业还是人口，都无可挑剔。
去年佛山的GDP为12698.39亿元，是24个万亿城市之一，位居全国第17位。
工业实力方面，去年佛山的工业增加值6742亿元，位居全国第6，仅次于深圳、上海、苏州、重庆、广州，是工业十强城市之一。
在千亿产业数量上，佛山更是拥有9个千亿产业，产业数量和千亿产业总值，位居全国前列。
人口方面，佛山的常住人口接近1000万，城区人口800万以上，是特大城市之一。
但是，综合实力强，并不代表房价就能无休止上涨。目下所有城市的房价，均透支了各城市的未来，回调之力，无法阻挡。
北上广深都在不断出招救市，遑论佛山。佛山是最早一批全面解除限购的城市之一。
去年6月份，佛山先是大幅收缩限购圈，将大沥镇、里水镇，陈村镇、北滘镇，乐从镇、南庄镇、石湾区和禅城区张槎街道的限购彻底放开，只保留禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
没有啥效果之后，佛山又在去年12月9日全面解除限购。佛山的每一步动作，都被东莞效仿。
然而，全面解除限购之后，依旧不顶用。
佛山也成为了放开限购也起不了作用的典范。
02
佛山房价卷疯了
根据每日经济新闻披露，进入年底，佛山新房市场卷出了新高度。
“全场9999元任选，一年后再给首付再给月供”“首付11万起0月供”等等促销术语，是当下佛山楼市的写照。
在前两天写的《降价去库存，开始了》一文中，我说过，尽管很多城市设置了限跌令，但是当下的开发商，在融资压力、债务压力、保交楼压力、卖房压力集中轰击之下，限跌令根本挡不住。
各种花式促销你方唱罢我登场。
从目前的市场来看，基本没有不降价的新盘。品牌房企中的保利、万科、中海、华润、招商、绿城、龙湖、金地都在推打折盘，都在降价去库存。
佛山的开发商亦是如此。从佛山今年的成交量来看，非常大众化。
也即和大多数热点城市一样，在3月份前后短期躁动，然后回归平静，一路下跌。
7月份到11月份，佛山新房成交量都在3000多套，8月份甚至跌破了3000套。
二手房略好一些，11月份回到了5000套以上。
新房表现差于去年，二手房表现则略好于去年。
在新房和二手房都难卖的背景下，二手房略好于新房，主要是：
一方面，在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。
另一方面，绝大多数城市都设置了跌停板，哪怕深圳这样的城市，都一样。你价格定得太低，不会让你备案。备案了，如果促销价格降得过多，会不让网签。
看下佛山的整体情况。
今年前11个月，佛山新房成交面积1032.77万平方米，同比减少16%；成交金额1433.96亿元，同比减少15%。
成交量进一步下滑，推动去化周期进一步拉长。克而瑞数据显示，截至11月末，佛山一手住宅可售库存为1074万平方米，去化周期为19.5个月。去化周期创五年来新高。
价格方面，今年1-11月，佛山一手住宅均价为18520元/平方米，同比下跌了1.2%，这也是佛山一手住宅均价自2015年以来连续8年上涨之后首次下跌。
其中佛山新城板块、龙江板块跌幅最大，下跌了17%。其次是北滘板块，下跌16%。乐从板块与伦教板块均下跌12%。
二手房方面，业主们基本都在割肉让利。
贝壳找房披露的数据显示，11月份佛山二手房均价14808元/平方米，环比下跌了1.3%，同比下跌了5.4%。
同时，佛山的二手房挂牌量11月份达到了11.75万套，逼近12万套。
卖地收入方面，2020年巅峰时期佛山的卖地收入高达1277亿元，2021年跌至890亿元，去年跳水至333亿元。
2023年佛山的土拍基本已经收官，佛山土拍已录得325亿元收入与2022年基本持平，连续两年回落到2014-2015年水平。
03
佛山楼市未来预判
从经济、人口、产业、工业实力角度来看，佛山无可挑剔，在地级市中，佛山处于明星地级市阵容。
而且，佛山经济主要以民营为主。
公开资料显示，佛山的民营经济贡献全市六成以上的GDP、七成以上的税收、八成以上的工业增加率、九成以上的企业数量。
这些民营经济主体，织就了佛山丰富的产业结构网络，成就了佛山两条腿快速奔跑的现状。
一条腿是传统制造业，如家电、陶瓷、家具、汽车、铝型材、纺织等。
另一条腿是新兴制造业，如装备制造、智能家电、机器人、新材料、氢能、新能源汽车、医药健康。
所以，在地级市中，佛山这座城市整体发展的未来，值得期待。
但是正如上面我所强调的，并不是综合实力强，房价就能无休止上涨。
经历了上一轮猛涨，当下所有城市的房价，都超越了城市本身的承受力，透支了城市的未来，泡沫挤兑，回调，无法避免。
强悍如深圳、广州、杭州、苏州、南京、武汉等这些城市，都在调整当中。佛山未来的调整，还会持续一段时间。
事实上，对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。
所以，本号一直在强调：
第一，高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。
第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。
第三，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以买。没有硬需求的人，不用急。
但切记，要精挑片区，精挑房子，还得了解清楚楼盘背后的开发商的经营状况。
