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华尔街日报:房地产资金疯狂追逐 另类不动产恐涨过头

房地产投资人正在寻找新的投资目标,尤其是随疫情变得炙手可热的仓储等非传统不动产标的,资金疯狂竞逐,使标的价格水涨船高,投资风险也跟着上升。

华尔街日报报导,英国皇家财产局6月表示,名下的海床土地价值,在3月为止的去年度翻涨近一倍,抵销该公司在伦敦市中心零售不动产价值下滑的影响。英国皇家财产局以往专管英国皇室名下的不动产,现在则是一家以公司型态运作的法人化公共实体。今年2月,石油和天然气公司为了在绿能转型上取得领先,竞相对能架设离岸风电设施的出租海床土地提高标价。

不过,拥有大片海床土地的投资人毕竟是少数,多数投资人拼命抢购的,乃是资料中心和研究中心等非传统不动产。私募基金巨头黑石集团(Blackstone)近来斥资35亿美元,买下多座生命科学实验室,该基金已是全球最大不动产投资人之一。疫情使投资者对这类资产兴趣一飞冲天,美国投资者2020年投入电商仓储等工业用不动产的资金超过商办投资额,这种情况是前所未见的。

Real Capital Analytics数据显示,欧洲第1季商办和店面不动产销售金额,比去年同期减60%,工业用不动产销售只减少7%,同期间,机构投资者抢购住宅不动产,公寓销售增幅更超过33%。

全球去年不动产收购交易中,办公室也只占总金额约14%,公寓则囊括了将近一半,仓储和资料中心等工业用不动产则占30%。买家收购意愿减少,对零售和办公室的价值显然是不利讯号。

不过,炙手可热的另类不动产也有价格过高的风险。用于电商货运最后一哩路的都市区物流不动产,目前的资本化率(收益率)只有4%,低于疫情前的4.7%。这反映买家间激烈争抢,导致此类不动产价格攀高。资本化率是衡量不动产投资报酬的重要指标。

投资者对资料中心的狂热则可能已经过头。虽然资料储存的需求仍高,但大量新盖的资料中心将会让现有资料中心的房东难以提高租金。不动产研究公司Green Street估计,由于供给过剩,投资者从美国资料中心取得的营业利益,长期下来每年将只成长2%。投资受益于疫情的不动产固然是个明智选择,但投资人应注意市场是否已过度拥挤,尤其不动产又是一门低流动性生意。

责任编辑: 楚天   来源:经济日报 转载请注明作者、出处並保持完整。

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