目前中国社会讨论最多的问题是:中国房价暴跌的底在哪里?
一年多前,2023年2月15日国新办举行新闻发布会称,近500万人经历近3年完成第一
次全国自然灾害综合风险普查工作,其中特别提到这一次普查也对全国近6亿多栋房屋
建筑进行了逐一调查,做了一次很好的“体检”。全国房屋建筑共6.6亿栋的数据第一次
透露出来,全国一片哗然,刹那间6.6亿栋房屋登上热搜,引发热议。南洋地产作出了
这样的评价:全中国有6亿栋房屋,小镇房子或沦为白菜价。
2024年5月8日中共政府公布了第一次全国自然灾害综合风险普查公报称,3亿多栋是
猪圈等,城乡房屋建筑只剩下3.54亿栋,并宣布房屋建筑首次有“数字身份证”。显然中
共政府对普查数据的分类和注释做了手脚。但是笔者还是对公布的数据做了简单的分
析,获得了重要信息。
本文从中国住房总量(总居住面积、总户数)、住房土地使用权七十年、中国住房建
筑使用年限五十年和住房建筑安全入手来讨论这个问题。到2023年底人均居住建筑面
积53平方米,是天花板上又“锦上添花”。在现状不改变的条件下,未来住房需求没有大
幅度提升的空间。
中国的房地产不象欧美、日本、台湾是建立在土地私有制上的,而是建立在土地国有
制、有限期的土地使用权制度上的。欧美、日本、台湾那里有成千上亿的地主;中国
只有一位地主,房地产主的地位如佃农一般。中国住房土地使用权最长70年,到手时
可能平均只有65年。中国从1982年引入土地使用权,如今有的只剩20几年的土地使用
权。从理论上来说,中国房地产的价值随着土地使用权年限的缩短而不断降低,最后
置零。人们自然会问:70年的土地使用权到期后怎么办?
现行国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2018)规定,普通房屋设
计使用年限为50年。这个房屋设计使用年限50年已经公开挂在雄安新区的每一座房屋
建筑上。就是说,在住房土地使用权70年到期之前,房屋设计使用年限50年已经到期
。70年的土地使用权到期后怎么办的问题变成了房子50年后怎么办?如此,一个制度
问题变成了纯粹的技术问题。
根据中国房屋建造质量和使用期间的房屋保养的普遍情况,大多数房屋将成为危房,
危房是无法获得土地使用权的延长。这就出现了普遍的房屋安全问题。饶了一个圈,
又回到了第一次全国自然灾害综合风险普查。近500万人经历近3年完成,花费大量人
力、财力,为全国几亿栋房屋做了一次很好的“体检”,建立了“数字身份证”,但又不公
开“病情”。中共政府已经未雨绸缪事先掌握了全国房屋安全的数据,为将来以房屋安全
的名义(例如地震、滑坡、洪水、风灾、房屋结构等)不再延长到期或即将到期土地
使用权,拆除大量的房屋建筑,人为制造出大量的住房需要做好了必要的技术准备。
即使少数住房建筑有幸可以通过大修再延长的房屋使用年限,巨额的维修费用也会将
房地产价格打到地平线以下。
因此得到结论:中国房价暴跌的底在哪里?借用马云先生的话:房价如白菜、房价如
葱。这是制度使然。
图1:全中国有6亿栋房屋,小镇房子或沦为白菜价,图片来源:Nanyang Property
图2:2024年5月8日国务院第一次全国自然灾害综合风险普查领导小组办公室主任郑
国光在会上介绍情况,中国新闻网电视指出,房屋建筑首次有“数字身份证”,图片来源:如图所示
图3:中国住房建筑使用年限五十年,图片来源:如图所示
一、中国到底有多少亿平方米的住房面积、中国到底有多少套房子?
目前中国社会讨论最多的问题是:中国房价暴跌的底在哪里?
笔者以为,这取决于中国的住房总量(总居住面积、总户数)有多大?剩余的总需求
量有多大?民众的支付能力多大?同时还取决于房地产的中国特色,特别是住房土地
使用权七十年、中国住房建筑设计使用年限五十年、中国住房建筑安全问题。
先谈中国的住房总量,即从分析现状开始。改革开放四十多年来,房地产是中国经济
腾飞的支柱,数据很多,分析的文章也很多。但是中国总居住面积、总户数,这两个
最简单的数据就是不清楚。对此国家统计局、调查报告、官方媒体报道、专家、官员
有不同的说法,十分混乱。
——原住建部副部长仇保兴说,中国是世界上每年新建建筑量最大的国家,每年20亿
平方米新建面积,相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材1。
——中国人民银行2019年10月举行的涉及全国3万余户城镇居民家庭的调查结果显示
,中国城镇住房拥有率达到96%。另根据第三次全国农业普查数据显示,中国99.5%
的农户拥有自己的住房2。中国居民住房拥有率名列世界前茅。
——2019年曾出现过一项非官方的调查数据,认为中国的房子已经够34亿人居住3,而
且这还不包括农村自建房、小产权房等房源。这说明中国住房建筑严重过剩。
——据中国国家统计局发布的《中国人口普查年鉴2020》显示,截至2020年11月1日
,中国家庭户人均住房建筑面积达41.76平方米4。其中,乡村的家庭户人均住房建筑面
积为46.8平方米,城市和镇的分别为36.52平方米、42.29平方米。中国人均住房建筑
面积接近发达国家的水平5。同样根据《中国人口普查年鉴2020》,截至2020年,中国
总共有14.12亿人口,全国有4.94亿个家庭,平均每个家庭户均人口为2.62人6。
——2023年2月15日国新办举行新闻发布会称,近500万人经历近3年完成第一次全国
自然灾害综合风险普查工作,其中特别提到这一次普查也对全国近6亿多栋房屋建筑进
行了逐一调查,做了一次很好的“体检”7。全国房屋建筑共6.6亿栋的数据第一次透露出
来,全国一片哗然,6.6亿栋房屋登上热搜,引发热议。2024年5月8日国新办举行新闻
发布会,公布第一次全国自然灾害综合风险普查结果(普查的标准时点为2020年12月
31日,不包含港澳台地区)称,本次普查,住房和城乡建设部共组织绘制城乡房屋建
筑和市政设施图斑6亿多个,扣除厕所、杂物房、车库、养殖圈舍等农村辅助用房、在
建工程以及构筑物、农业大棚等不属于房屋建筑的,共调查城乡房屋建筑3.54亿栋,
总建筑面积1280亿平方米,其中城镇房屋(含住宅和学校、医院、商场、写字楼、厂
房等建筑)4738.8万栋、662亿平方米,农村房屋(含住宅和公共建筑、商业建筑、文
化建筑、生产(仓储)等建筑)3.07亿栋、618亿平方米8。
——原重庆市市长黄奇帆:2019年全国人均住房建筑面积48平方米,2020年50平方米
9。
——2024年3月6日国家发改委主任郑栅洁在记者会上表示,根据国家统计局调查,目
前仍有1.7亿进城农民工和随迁家属尚未在城镇落户。按1户1个农民工计算,1.7亿进
城农民工和随迁家属组成1.7亿家庭,需要在城镇购房。这将是中国房地产未来的需求
,也是中共最近在房地产产业上采取所谓重大举措的出发点10。
本文采用原重庆市市长黄奇帆的数据。其实黄奇帆的数据与第一次全国自然灾害综合
风险普查并无大的差别。全国总建筑面积1280亿平方米,人口14.12亿,人均建筑面积
约91亿平方米,其中50平方米为居住面积,其余41平方米为人均摊派的学校、医院、
政府、工农业、商业、交通等建筑面积。这个面积数额和比例,符合中国城乡规定的
指标规定。用黄奇帆的话,人均居住建筑面积50平方米,已经已经到了天花板。
二、到2023年底人均居住建筑面积53平方米
人均居住建筑面积50平方米,已经已经到了天花板,这是2020年底的数据。根据国家
统计局的数字,
2021年全国商品房销售面积179433万平方米;
2022年全国商品房销售面积135837万平方米;
2023年全国商品房销售面积111735万平方米。
2021年至2023年三年全国商品房销售面积一共427005万平方米,平均每个居民3平方
米。这样到2023年末,中国人均居住建筑面积53平方米,是天花板上又“锦上添花”。
中国人均住房建筑面积远远超过德国。
必须指出的是,中国人均居住建筑面积53平方米,还没有考虑历年累积一手房库存量
,没有考虑在建住房建筑,也没有考虑现有烂尾楼的住房建筑面积。最近中共政府采
取“重大举措”,将烂尾楼投入市场。根据《雪球》文章的分析,2008年至2021年,全
国新开工242亿平方米,竣工面积只有126亿平方米,相差整整116亿平方米。这116亿
平方米还在工地上,是未封顶的钢筋水泥11。如果把这些数字都加到人均53平方米上去
,这天花板会被捅破。
至于国家发改委主任郑栅洁所指的1.7亿进城农民工和随迁家属有在城镇买房的需求,
这是向上忽悠习近平和向下欺骗老百姓的说法。这1.7亿进城农民工和家属,他们在老
家的农村或者集镇都有面积不小、质量不菲的居住房。按照笔者对中国社会的理解,
他们是不会放弃在老家的房子的,再说在中国农村或者集镇的房子,也卖不了多少钱
,是否能够支付在城镇购房价钱的首付(按目前政策新房的15%,二手房的25%),
还是问题。最关键的是,这1.7亿进城农民工和家属没有支付城市房价的能力。这1.7亿
进城农民工是“无四”人口,没有长期工作合同,没有正常的医疗保险,没有失业保险,
没有正常的养老保险,他们是没有能力在城市购买房屋的,也没有在城市渡过余生的
计划。
三、中国到底有多少套住房?
无论是国家统计局还是第一次全国自然灾害综合风险普查报告,还是原重庆市市长黄
奇帆,都没有提供中国到底有多少套住房这个数据。而这是一个非常重要的数据。