没有底 中国楼市面临“灭顶之灾”

图为示意图。(Wang Zhao/AFP)

中国房地产市场正深陷前所未有的“绝境”。随着经济下行与资产缩水，房企巨头们纷纷交出惨淡的半年报预告，亏损规模屡创新高，市场流动性濒临枯竭。专家们纷纷警吿，这不仅是行业的“灭顶之灾”，更可能演变为影响全民生存的严峻现实。

龙头房企巨额预亏万科亏损扩大多家跌入深渊

房地产资讯与咨询机构克而瑞数据显示，今年前7个月，百强房企累计销售额同比大降12.5%，而7月单月跌幅更扩大至24.3%，预示下半年盈利压力将“沉重得令人窒息”。

据智库亿翰智库最新发布的数据，截至7月31日，65家A股上市房企公布2025年上半年业绩预告，其中多达41家预亏，占比超过六成，行业持续承压的现状一览无余。

昔日龙头万科预计亏损高达100亿至120亿元（人民币，下同），较去年同期的98.52亿元亏损额进一步扩大，登上亏损榜首。曾经的明星企业华夏幸福、金地集团也未能幸免，分别预亏55亿至75亿元和34亿至42亿元。包括*ST金科、华侨城、信达地产等在内，更有8家房企预亏超过20亿元，亏损面之广、幅度之深令人咋舌。

在寥寥无几的24家预盈房企中，仅保利发展与滨江集团预计归母净利润超过10亿元。然而，即使是保利这家央企，净利润也同比暴跌63%，显示即便是“国家队”也难独善其身。

万科的困境尤为突出。尽管今年中国新年后，其管理层发生重大变革，来自深圳国资的辛杰出任万科主席，万科管理模式从“职业经理人主导”彻底转向“国资深度管理”，并获深铁集团等国资累计超210亿元的巨额输血，但仍难阻亏损扩大。上半年，万科合同销售额仅为691.1亿元，较去年同期的1273.3亿元几乎腰斩，现金流持续承压。八年前万科“活下去”的口号，如今看来更像是对自身命运的精准预判。

房地产博主“徽湖说房”直言，即使获得大规模输血，万科亏损幅度仍在扩大，清晰表明中国房企2025年的日子比2024年更糟，“情况更加恶化，这就是今天房地产企业面临的绝境场面”。

价格与销量“两重天”二手房市场流动性“僵死”

“徽湖说房”进一步揭示了房地产市场的真实面貌：中共官方数据可能“为政治服务”，未完全反映市场真相。

数据显示，7月份百强房企的新建住宅销售价格为每平米1.68万元，同比增长2.6%，环比增长0.18%，看似“欣欣向荣”。然而，二手住宅销售价格则为每平米1.35万元，环比下跌0.77%，同比更是大跌7.3%。

新旧房价差距持续扩大，且二手房真实成交价普遍远低于统计局数据。

更为致命的是，房价下跌并未换来成交量。博主指出，二手房市场已呈现“僵死”状态，失去流动性，这比单纯的房价下跌“更加可怕”。

在销售额方面，今年1到7月份，百强房企销售额仅1.86万亿元，同比下降12.5%。即使在2024年中国房地产出现最大幅度滑坡的情况下，当年新房成交量仍达9万亿元，而今年前七个月的惨淡数据，预示着2025年全年将面临更为严峻的挑战。

投资断崖式下滑行业“灭顶之灾”降临？

从源头来看，房地产投资也出现断崖式下滑。中共国家统计局数据显示，上半年房地产投资仅4.66万亿元，同比下降11.2%。其中，占比最大的住宅投资为3.57万亿元，同比下降10.4%。相比2023年全年11万亿元的投资额，下降幅度巨大。

“徽湖说房”总结道，无论是头部上市房企的利润、新建与二手房价、销售额，还是房地产投资，这三组核心数据都出现了“大面积滑坡”。

他断言，若扒开官方“温和”的数据外衣，会发现房地产行业实际上已处于“灭顶之势”。

学者共识房价“没有底”财富缩水重创消费

“现在房价的底在哪里？”这个问题正困扰着无数中国民众。清华大学知名经济学家李稻葵去年曾公开表示，未来一段时间内房价可能面临调整，甚至创下历史新低。他分析这与供需变化、政策调控及宏观经济形势等因素有关，近日其言论再次在社交媒体上流传。

长期关注中国宏观经济的经济学家向松祚也持相似观点。他最近接受媒体采访的录音在社交媒体上流传。被问到“现在房价的底在哪里？”他直言“没有人知道底在哪里，经济学者没有能力判断”。

他解释，此前房地产飙涨主要靠刚需和投资（投机）需求支撑。但投机者已遭受惨痛教训，许多房产价值跌回甚至不及原价，导致负资产。在这种背景下，投资需求急剧萎缩，仅靠刚需不足以支撑房价上涨。

向松祚强调，房价下降是必然，所有人都要为此承受代价。他指出，中国老百姓60%以上财富是房子，房价暴跌直接导致财富缩水，这也是民众不愿消费的重要原因。

“房价暴跌让人心里很不舒服，又没有钱，买的股票也不赚钱，房子也在下跌；工资收入也没涨，老百姓怎么可能会消费？”

社科院金融研究所所长张晓晶不久前在接受大陆媒体采访时表示，房价大幅下跌最吃亏的是普通老百姓，一些房产价值占其所有财富价值比重能达到60%～70%，其实主要是中低收入家庭，房产是其最主要的财富构成，一旦房价下跌就是面临着财富的缩水和损失。

在这种“绝境”面前，中共中央政府最近召开的城市工作会议已提出重要变化：增量扩张阶段已成历史，中国房地产将转向存量提质和城市更新。

这意味着未来只有少量具备资金、品牌口碑和紧密政企关系的央国企能参与其中，大量房企将“退出历史舞台”，行业面临重新洗牌和换轨。

“徽湖说房”悲观预判，“2025年实际上就是房企的大面积死亡年，就是房子的价值归零的一年，很多人的家庭会出现负资产的状态，所以这是更残酷的现实。

“再过两到三年也许人们不再关注房地产了。而是聚焦于生存状态、工作有无、以及能否支付生活费和孩子学费，这将比房地产下滑更加残酷。”