连跌40个月 中国二手房崩塌越来越近

2024年8月份，深圳二手房价跌回2018年水平。图为深圳市一处老住宅区。(Peter Parks/ AFP)

最新研究显示，中国百强城市的二手房价格已经连续下跌3年多，平均同比跌幅超过7%。分析认为，多种原因造成人们普遍对房地产市场不看好，真实买房需求不旺，预计二手房与新房的房价还会继续下跌，中国房市远未到见底的时候。

中国百强城市二手房价格连跌40个月

据中国房地产研究机构中指研究院9月1日发布的最新研究报告，中国百强城市在8月份的二手房平均价格是13,481元人民币每平方米，同比跌幅7.34%，环比跌幅0.76%，已经连续40个月呈下跌趋势。

其中一线城市表现稍好于二、三、四线城市。一线二手房价格同比跌4.17%，环比跌0.55%；二线的同比跌8.14%，环比跌0.85%；三、四线的同比跌7.78%，环比跌0.78%。

美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田对大纪元表示，一线城市住房需求来自全国各地以及海外，它的需求支撑比较强，当房地产市场泡沫破灭时，一般都是从经济比较差的地区开始。

“一线城市撑不住的时候，就快到了非常严重的时候了。现在已经开始进入到一线城市了，所以整体状况都是非常糟糕的。”他又补充说。

中国百大房企的销售业绩大幅下降

根据中指研究院的报导，8月份中国新房房价有所上涨，但是房企销售业绩却呈下降趋势，显示市场真实需求不旺。

中国平均新房价格在8月份同比上涨2.73%到16,910元/平方米，环比上涨0.20%。其中，一线城市新房价格同比涨幅6.88%，环比涨0.48%。

这得益于部分城市推出房市新政。近期，北京、上海允许符合条件的购房者在北京五环外和上海外环外购房不限间数；苏州取消限售，广西放宽限价、推出低月供金融产品等。

但是，今年1月到8月中国百强房地产企业的销售总额仍然同比大跌13.3%到约2.3万亿元，跌幅与1到7月持平。

易居中国旗下的CRIC研究中心8月31日发布的数据也显示，中国百强房企实现销售操盘金额已经连续6个月下降。8月份的这一金额约为2.07千亿元，同比跌17.6%，环比跌1.9%。

从销售数据上似乎没有看到“房市新政”的效果。旅美经济学者黄大卫对大纪元表示，“房市新政”的“窗口”比较小，如北京、上海只是针对五环外、外环外，这个购房群体是相对“有限的”；同时，由于二手房过剩，“二手房挂牌量增加，让利幅度大，对同城新房也形成竞争。”

他说，关键的是市场信心，“整体市场信心非常弱，对未来的预期、经济运行的未来、收入等各方面来说都是非常暗淡，信心不足。”

中国房地产市场有“金九银十”的说法，是指每年9月和10月是房市销售旺季，但是今年是否仍会出现“金九银十”并不容乐观。

黄大卫认为，在频繁的“房市新政”推动下，对珠三角、长三角、环渤海的核心城市可能会出现结构性的回暖，但是由于没有“整体改善信号”，“融资与投资渠道端依然冷淡”，其余中小城市的房价还是会拖后腿。

中国房市很可能远未见底

美国著名投行“高盛”今年6月下旬发布的报告指出，中国房价在过去4年已下跌20%，预计到2027年还会再下跌10%，然后再触底。

黄大卫说：“高盛的看法只是对核心城市、核心区域的评估，并不是对全国房地产市场的评估。”

他认为，中国房地产市场存在很大的地方性差异，“珠三角、长三角、环渤海地方可能情况还比较好，但是国内的其它城市，尤其是内陆城市情况可能更加不堪，远远不只跌10%，可能2027年未必能够恢复，它的分化比较多。”

据大陆财经媒体报导，中国在2024年有25个省份的房价跌到“白菜价”，一套单元房只卖几万元人民币。这多发生在资源匮乏形的中小城市，以黑龙江省的鹤岗市为主要代表。

谢田也认为中国房市还不会那么快见底，他参照了日本当年的房地产崩溃史。

日本在1991年发生房地产泡沫破裂后，房价一直跌了近20年，到2009年才见底，平均跌幅超过45%。东京的情况好坏参半，它的房价在2002年左右提前见底，但是跌幅超过腰斩，达到53%。

谢田表示，中国的房地产泡沫非常大，“说中国的房地产（下跌）3到4年或4到5年就结束，这个没人敢打保票。”