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打折也要卖,潘石屹售卖中国资产

“2020年赶上了疫情爆发,黑石就彻底退出来了,之后SOHO中国还和高瓴资本传出过‘绯闻’,但高瓴无情辟谣了,现在市场上就再没传出过什么信息了。”一位从事商业地产业务十余年的业内人士告诉AI财经社,他甚至觉得,潘石屹这“八大金刚”难卖了。

一栋写字楼,完成全过程的转让,即所谓的大宗投资交易,是一个非常漫长的过程,“尤其是股权交易,需要敲定很多细节,短的6—8个月,长的有一年的,甚至超过一年时间的都有。”前述人士表示,潘石屹这笔买卖想脱手,可谓十分不容易。

从最早媒体曝出SOHO中国拟以80亿美元出售办公大楼权益后,到黑石集团报价40亿美元做私有化谈判,潘石屹手里的资产几乎是对半降价。作为中国商界最会算账的老板之一,老潘显然不乐意,他总说自己是“一个纯粹的商人”,然而这样的“纯粹”如今很难为他带来更大的利润。

这自然也引起了网友对他的质疑。潘石屹一边不断向外表示会长期持有手中的优质资产,但另一边则开始寻找买家出售,甚至是不惜打折出售。

在今年1月初表彰会后的媒体交流环节,对于私有化的进展情况,潘石屹没有正面回应AI财经社的提问,只表示,去年一年公司就忙着发公告辟谣了,半夜三更还发了好多次公告,“作为一家上市公司还是看公告吧,这是最确切的消息。”

卖与不卖,他没有给出准确的答案。

“拥抱”海外

一面是在国内卖卖卖,一面是在海外买买买。

图/视觉中国

只是论花钱,老潘的眼光着实与众不同了。2014年之后,他就不再选择购置任何国内新项目。甚至,在陆续出清国内资产之前,潘石屹已经在国外开始了“买买买”。

李嘉诚出售中国大陆资产、买断英国一半土地不同,潘石屹的选择是在美国购入大笔资产。2011年,潘石屹便以7亿美元,买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。2012年,他又花了6亿美元,收购了曼哈顿公园大道广场49%股权。

2013年,潘石屹的现任妻子,也就是SOHO中国CEO张欣又联手巴西Safra家族,以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。此外,潘石屹长子还在英国成立了一家房地产公司,拿下当地多个地产项目。

一连串的海外收购后,有媒体提出了质疑。老潘回应道,“在海外投资的钱来自家族信托,跟SOHO中国的公司行为无关。”但从股权结构来看,潘石屹夫妇持有SOHO中国63.93%的股权,其妻张欣为美国国籍。而自2015年起,潘石屹持有的SOHO中国股权,便全都转至张欣名下。

2019年末,就在SOHO中国打算出售“八大金刚”期间,潘石屹再次静悄悄地开始了一系列海外资本动作。天眼查数据显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,仅28天时间里潘石屹先后注册了7家公司,股东均为境外公司。新注册的7家公司经营范围中,除了天津润石的经营范围涉及境外投资和科技开发,其余6家的经营范围则基本一致,均为企业管理、经济贸易咨询、机动车公共停车场服务、出租办公用房等。

对于密集注册7家公司的真正用意,SOHO中国并未公开对外回应。但在资产出售的关键节点,也不免让业内人士猜测其真实意图。西南证券董事张刚对AI财经社分析道,资产重组的过程中,难免会涉及到利润分配,而注册境外公司的一个重要考量便是可以合理合法的避税。比如SOHO China(BVI-1) Limited公司的注册地英属维尔京群岛便是一个避税天堂,相比国内动辄20%的所得税,英属维尔京群岛的税收几乎可以忽略不计。

当地产老炮因投资事业开始往返于国内外多地,他曾经塑造的公益形象,也随之发生了改变。

与其他地产大佬的低调形象不同,潘石屹热衷于在微博上“开麦”,并成功把自己打造成了微博头部大V,虽然他不是来自娱乐圈,却有着超过2000万微博粉丝。

这些年,潘石屹也没少“不务正业”,有时帮甘肃天水农村老家卖苹果,有时热衷于发自己的摄影作品,有时候还会教人编程,不遗余力地打造出亲民的大佬人设。不过,这也引起了有心网友的关注,并由此发现了一些端倪。比如在去年国内疫情最严重时,潘石屹的公司及家族基金没有捐出一分钱,仅仅在网上发了一条微博声援武汉疫情,最后被网民们声讨。

事实上,潘石屹夫妇最大的一笔公益投入,还是把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作,捐款1亿美元设立助学金。2014年时,潘石屹夫妇就向哈佛大学捐出了1500万美元,而后成立基金会再次捐助1亿美元给哈佛大学,同年,他们还向耶鲁大学捐赠了1500万美元。

捐款之时,张欣是这么解释的,“让中国的贫困学生到世界一流大学去读本科。”但人们很快发现,捐款没多久后,潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛。曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善:“存在的都是有道理的,潘石屹跟他的太太,都是鬼精鬼精的。”

资产滑铁卢

回望过去,SOHO中国并不是没有机会变得伟大。

2007年,这家港股上市公司,曾创下过亚洲最大商业地产IPO纪录。意气风发的潘石屹夫妇高调喊出了“五年之内过千亿,超万科”的口号。三年之后的2010年,SOHO中国创下了184.23亿元的年度营收,体量超过了恒大,更是融创的近3倍。

图/视觉中国

不少业内人士都把SOHO中国这段时期的成功,归功于潘石屹的土地投资眼光。他向来以低价拿地,后建成高价值写字楼项目而出名。比如,据媒体报道称,2005年,北京商品住宅房均价还处于6725元/㎡,潘石屹却以2万/㎡的单价、7亿元的总价,将尚都SOHO出售给了一位山西老板,售价足足高出市场价3倍。

2013年之前,SOHO中国便已经接连创造出了北京SOHO现代城、三里屯SOHO、中关村SOHO等地标建筑。那些像蜂窝煤一样造型的写字楼,被张欣包装成华尔街美学和高阶设计水平,最终以高昂的售价名冠京城。鼎盛之时,它占据了北京CBD地区近半地产项目销售额。

与此同时,潘石屹也逐渐成了大众偶像。2012年,他甚至登上了中国微博意见领袖排行榜第一名,名气压过马云、李开复、郎咸平、方舟子等一众名人。有媒体报道称,当时消费额度超过5000万元的客户可以和他吃个饭,犹如“中国版巴菲特的午餐”。而因为人气火爆,饭票门槛很快涨到了1亿元。

只不过,多年后的事实证明,老潘努力的姿势不太对。五年之后的SOHO中国,不仅没有完成业绩目标,反倒要进行业务转型。

2013年,商业地产陡然遇冷,潘石屹开始转变公司经营模式,SOHO中国的业务由以往的“开发-销售”,转为“开发-持有”模式。这种新模式让SOHO中国多地的商业物业,开始转为自持出租,潘石屹则摇身一变成了“包租公”,他还决定卖掉那些和租赁没什么关系的业务,SOHO中国便自此拉开了抛售商业资产的大幕。

转型的不仅仅是公司。从2013年开始,潘石屹也逐渐在”不务正业”的路上越走越远。他不仅卖苹果,出书,大搞摄影,还做过木匠,学过编程,甚至持续监测过PM2.5,更是被一些网友亲切的称之为“小潘潘”。

但不管老潘公众形象经营得多么成功,一个不争的事实是,SOHO中国在陆续“清仓”大陆商业资产之下,也自此失去了成为一线地产品牌的可能。

转卖商业资产的背后,其实是SOHO中国面临的租金回报率困境。潘石屹曾经公开表示,”中国租金回报率我都不好意思说,在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%,这几乎是地产业最低的资金成本,但在此情况下,这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%,这个生意怎么做呢?”

所以,对于潘石屹而言,卖楼所得转化出的丰厚分红,才能让其夫妇二人的个人财富不断攀高。2019年,潘石屹夫妇在福布斯富豪榜上的个人财富达到215.7亿元,排名第597位。这个财富量级在富豪榜的位置虽说算不上顶尖的,但是他们手握的现金可谓是十分可观。

据媒体统计,2006年至今,SOHO中国累计实施分红12次,累计实现净利润442.58亿元,累计现金分红达到207.78亿元,分红率为46.95%。按潘张夫妇所占股比计算,夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。

把大把的现金揣进了自己的兜里,这很难不引起舆论热议。网友们干脆把“精致利己主义”的标签贴了上去。

多年前,从甘肃平凉走出来的潘石屹还曾谈及梦想。他说自己心向往之的,是回到西北老家,住窑洞里、放羊,面前是青青的河水,网上也没有人骂我了。

人们心里都清楚,老潘所言的衣锦还乡到底是说笑了。他内心真正渴望的应该不是这些。

责任编辑: 夏雨荷  来源:AI财经社 转载请注明作者、出处並保持完整。

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