选址启德兴建简约公屋，居然引发了建制派内部争议，甚至是中产与基层对立，差一些就成为三年来首次有公众集会，当然最后是胡混闹剧收场，不过背后反映的，实际是外来投资大跌，香港的商业需求显著减少，令启德发展核心商业区与其长期丢空“晒太阳”，不如“废地利用”。
现实是外资投资减少，在港设地区总部数目降至四年新低，由最新公布的第四季GDP数据，反映投资的“固定资本形成”连跌五个季度，令本港多幅商业地皮均出现流标，特区政府花巨额公帑要吸引外商回流，甚至要在“明日大屿”再建新的核心商业区，恐怕最终只是烂尾收场，更花光香港市民的财富，甚至要面对更重税务负担。
中国重启复常之路，官方声称全国有八成人已受到感染，死亡人数仅仅是八万人，但大家都知这是一个谎言。不过现实是市民开始“阳过”之后，更关心是经济复苏及就业机会，“春江鸭”的资金市场当然更早捕捉这个机会。
国际金融协会（IIF）数据显示，资金持续流入新兴市场，每天净流入的新资金逾11亿美元，其中8亿流入中国，速度和力度皆为近年罕见，为2020年底至2021年初的新高，并已超越过去20年的速度，反映的是投资者对疫情过后中国经济回复增长非常期待。
而根据彭博统计的资料所得，外国投资者在1月合共买入165亿美元中国境内股票，创资金流入的最高月度纪录，当然港股亦受惠，由去年十月低位累升七千点，单计今年一月分就飙升2060点，为11年最强一月。
美银的调查更是“牛气冲天”，豪称投资者预料中国股市“半年内不见顶”。
但必须要认清的是，流入股市债市的资金均是热钱，08年以后的经验已经告诉我们，实体经济与资本市场表现可以完全脱节，股市回暖只是热钱流入的结果，实体经济仍是一潭死水，这由政府公布去年经济预估数字可以证实：2022年第四季本地生产总值（GDP）按年挫4.2%，差过市场预期收缩2.9%，并连续4个季度录得按年负增长，反映经济陷入深度衰退。全年计，GDP按年跌3.5%，较市场预期逊色，也比去年11月政府预测的3.2%跌幅为差。
去年经济差过预期，表面原因是第四季货品出口及进口皆显著恶化，按年分别急降24.8%及22.8%，拖累整体GDP表现。但必须要指出，反映本地商业投资的“固定资本形成”总额（下图）按年亦大跌11.2%，为连续5季倒退，全年计仍下跌8.5%，仅次于2020年全年11%跌幅，显示本港通关速度较其他主要经济体系为慢，而且利率显著上升，不利商界投资意欲，楼市和土地相关交易可能持续收缩。
值得注意是与民间投资收缩相反，支持经济表现的却是来自政府开支，继去年第三季上升5.3%后，在第四季实质上升9.1%，全年与2021年比较，政府消费开支实质上升8.1%，更加连续4季录得正增长，反映政府采取了积极的财政政策，这对一向是赖以成功的“大市场、小政府”自由经济体系，实在是非常讽刺。
商界投资萎缩一方面是疫情影响，令最开放城市变成全球最封闭，更重要是正如美国驻港澳总领事梅儒瑞指出，《港区国安法》及北京的干预正对香港金融及法律名声造成负面影响，更有国际企业撤离在港员工；过去两年约有1.5万名在港美国人以不同原因选择离港，约占美国在港社群的两成，目前尽管香港已取消多项防疫政策，但他关注香港能否在法治维持国际标准。
特别是人大常委会去年底解释《港区国安法》，梅儒瑞认为释法扩大行政当局权力，或进一步损害香港司法独立。他提醒美国公司须留意过去于中国面对的风险，在香港亦可能出现，又批评港府公开要求Google更改搜索引擎结果，不利新科技投资。
美资撤出香港绝不是单一现象，投资推广署及政府统计处发表去年“香港境外母公司的驻港公司统计调查”，驻港公司数目为8978间，按年减少71间或0.8%，为2018年来首次跌穿九千间水平。当中经济效益最大的地区总部数目连跌第三年，按年减少46间或3.2%，至1411间，较疫情前的2019年水平大跌130间或8.4%。
当中又以欧美流失显著，美资公司明显流失，按年减14间或5.5%，至240间，过去两年本港已流失42间美资公司地区总部；创十八年来新低。欧洲方面，英国公司减少4间，法国亦跌9间或一成。
疫情困扰本港逾3年，全面打击房地产市场气氛，土地市场亦受牵连，多个地王级项目流标收场，最新一宗涉及市区重建局1月中旬截标的观塘市中心重建项目第四及第五发展区，该个估值最高达130亿元的项目截标时仅接获新地一份标书。相隔约三星期时间，市建局宣告收回项目。
于2007年启动的观塘市中心重建项目，分为5个发展区，是次流标的观塘第四及五区，属于压轴登场的期数，位置邻近同属新地的APM商场，毗邻港铁观塘站，可建楼面面积约216万方呎，理论上唯一入标的新地应志在必得，但最终仍流标反映新地出价应是相当保守。
综合市建局、港铁物业发展项目及政府卖地表近年推地的表现，2019年以来最少有8幅土地流标，当中有4幅商业地均坐落于九龙东，其中2019年至2020年更先后有3幅卖地表中的九龙东启德商业地流标；事隔近3年，如今再次有九龙东地皮流标，反映的正是香港眼前的实况：基于私人投资意欲下降，商业楼面空置量维持高水平，而且大量甲级写字楼新供应登场，影响非核心区地段写字楼的吸引力。
第一太平戴维斯发表的2022年第四季香港写字楼报告指出，期内甲级写字楼租金较2019年高位回落多达30%，空置楼面则急增至660万平方呎，空置率由2021年年底的9.9%上升至10.4%。
对于外界质疑在启德建简约公屋，影响九龙东作为第二个核心商业区（CBD2），当区居民要求政府承诺在七年期满后要释出土地，用作原有用途发展。但更根本要问的问题是，在七年之后，这个核心商业区仍有存在需要吗？
翻查启德用地近年的规划转变，不少原来的商业地因为无人问津已被改划或计划改成住宅地，减幅为原有规划的约四成，足以显示政府对启德核心商业区的定位而有所动摇，加上区内建成的商厦也不少空置，呎租甚至比贴近九龙乙级商厦呎租低，“本土研究社”已经提出现时启德可能已呈现初期烂尾迹象，政府现在却一味强调对九龙东作为核心商业区的愿景没变，恐怕只是拖延时间，邻近居民应要有心理准备，简约公屋在五、七年的承诺期后仍会永续存在。
更可怕是做价达5800亿元的明日大屿核心商业区规划，一旦长远经济特别是投资环境无起色，明日大屿日后的财政状况能否以依赖卖地填补赤字，恐怕有很大疑问，在今天财政储备跌至只足够政府一年的使费，这些“大白象”一旦烂尾收场，届时很可能需要以加税形式揾市民埋单。
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