美国虽然利率居高不下，房价没有因此降低，不禁让人怀疑买房需求从何而来？
美国房价涨不停，虽然有部分地区因为疫情期间涨太多，现在有回降的现象，不过整体美国房价仍然是涨涨涨的趋势，只是涨幅没有疫情期间那么夸张。那为何现在房价还在涨？除了上市房供应量少、有众多的千禧世代到达买房年龄，还有在家工作模式的延续在推动买房之外，其实还有一个原因在默默地推动今天的房价。
最近几年，美国涌入数以百万计的合法移民和非法移民。当然，非法移民方面给美国带来了包括医疗、住房、治安等许多方面的问题，甚至是造成危机。但是，众多的合法移民也为美国带来经济动能，增加了美国抵抗通货膨胀的韧性。今天这一集，我就要给大家分享最新的美国移民活动，给房地产市场带来怎么样的影响？是负面影响，还是正面影响呢？请看下面分析。
美国人口洞见报告
美国房地产咨询研究公司：约翰柏恩斯（John Burns），他们最近正在致力于研究，美国的人口移动对房地产行业的影响。这个人口移动包括了，国外移民和美国国内的搬迁活动，影响甚是巨大。所以，约翰柏恩斯在四月初发布了一份人口分析报告，目的是帮助房地产行业做出正确的决策。
1. 2023年人口成长最多
在这份美国人口洞见报告，点出了四个重点：第一、报告中发现，2023年移民推动了美国历史上最大的人口成长。据统计，2023年美国人口增加简直是冲破了天际，增加380万人，在历年来是一支独秀。美国人口普查局在去年底的一份新闻稿中也声明，2023年人口有成长的州数量，比疫情爆发以来的任何一年都要多。
人口普查局的统计学家说：“尽管出生率下降，但死亡人数也下降了近9%，加上移民数量回升，导致美国经历了2018年以来，最大的人口增长。”人口普查局统计全美增加160万人，年增幅是0.5%，全美人口数达到约3亿3500万人。
柏恩斯的人口成长统计，比人口普查局的还要多超过一倍，应该是加上了不少隐性的移民人口数量。不管如何，美国的人口增加，确实给住房市场和经济带来了活水，不仅支撑了住房需求，还增加了劳动力能量，并且还帮助冷却了工资通胀，因为通常本地人的工资，会比新移民的还要高昂。
人口普查局显示，人口增加最多的是美国南部地区，所以南部的经济扩张就占了全美的87%，因为南部是唯一在疫情期间，人口还保持增长的地方，而且在后疫情时代也是增加最多的地方。其它地区，中西部、西部也有十几万人口的增加，唯独东北部，是四大地区中人口减少的，事实上东北部只有纽约州和宾州出现减少，不过减少幅度已经比2022年缓和许多。
这些人口红利都在帮助美国支撑经济，这也难怪买房的需求总是多过供应，除了有来自国内的需求，再加上国际移民的需求，导致在有限的供应之下，一直推升房价的上涨。
2. 55岁以上人口握有大量资产
在柏恩斯的人口报告中，第二个发现的是1970年之前出生的美国居民，掌控着107万亿（兆）美元的财富。尽管抵押贷款利率上升，但是前所未有的财富创造，正在刺激住房需求。许多婴儿潮世代的人，1950年代和1960年代出生的人，他们的财富在过去十年中翻了一倍，导致更多人有办法为自己和孩子购买房屋，或者是改造房屋。
分析中指出，1950年代和1960年代出生的人，他们的财富增长曲线非常陡峭，比1940、1930的人还要多，不过这也是因为1940、1930这些年代的人可能很多都已经过世了。
总之，这些年长者在房地产上累积的财富，相当惊人，这也就是为什么买房要尽量趁早，在家庭收入还在成长的时候，尽快在房地产上投入成本，如此一来长期收到的回报就会相当可观。
3. 在家工作模式正常化
报告上的第三个重点是，现在在家工作的人数比例，是2019年的4倍。在家工作已经形成正常化，在家工作的时间，已经占全天工作时间的三成左右。虽然，我们看到这种情况在疫情过后，逐渐消退，但仍然为全美房价实惠的地区，创造了对住房的需求，这也让房屋建筑商和租赁开发商，可以往更偏远的地方开发住房，更轻松的购买和承保土地。
4. “银色海啸”没有出现
报告中的第四个重点，发现婴儿潮世代的房源并不是所谓的“银色海啸”。以往我们总是认为婴儿潮世代会出现换房潮，或者在过世后，由下一代上市房屋。但是，情况并没有我们想像中的那么庞大。据统计，到2033年，婴儿潮世代的死亡将导致每年有77.2万套房屋挂牌出售——这个数字看起不少，但其实不到所有自住房的1%。因为不是所有婴儿潮世代的房屋都会出售，有许多房屋其实会转变为出租单位。
分析中，这些老年屋主的上市房产，在疫情开始后有所增加，但是并没有暴增的趋势，而且预计在未来的十年，也只会缓慢的增加到每年近八十万套。换句话说，要期望“银色海啸”为房市带来活水，是不用太奢望了。还是得让建筑商多多盖房子，一些蓝州的建筑政策、环保政策要多松绑，才有办法加速盖房的速度。否则，美国房地产市场等不到“银色海啸”，已经先被“移民浪潮”给淹没了。市场供不应求，房价只会越来越贵！
人口迁移对2024房市三大影响
另外，针对不管是国际移民，或是美国境内的搬迁，伯恩斯也透过人口分析，看到三个在2024年对房地产市场的影响。了解这些变化对开发商、建筑商，或者是机构投资人、个人投资者都有很大的裨益，你会知道不同地区、城市有哪些人口流动，而人口是一切经济的根基，不同的年龄又会有不同的经济模式、消费习惯，所以我们才要定期的更新人口统计数据，来了解地区上的人口变化。
1. 搬家大潮已经结束
移民人口对2024年房市的第一个影响是，疫情以来的搬迁潮基本上已经结束，2020到2021是美国的搬家大潮，从统计上发现，2022年开始搬家潮就已经大幅下降到1100万人（2021年是1290万），橘色是指在同一个都会区中搬家，蓝色是指从一个都会区搬迁到另一个都会区，作比较远距离的搬家，到了2023年，搬家人数再度大幅下降到970万人（回复到疫情前水平）。
而且，现在在同一都会区中的搬家比例，再度大幅上升，2022年曾经下降比较多，2023年回升到接近68.5%。即便是在同一个都会区中搬家，搬到郊区的比例也在迅速下降，2021年的时候，曾经到最顶峰的近8%，2023年已经下降到7.4%。
2. 经济适用城市是热点
第二个影响是，现在主要的、价位比较高昂的都会区，这些都会区周边的小城市，因为房价相对实惠，越来越受到欢迎。因为房价高、利率高，大家只好往比较偏远的地方去住了。例如在德州奥斯汀、佛罗里达州奥兰多、科罗拉多州丹佛，这几个都会区周边的小城市，因为中位数房价都低于主要城市十万美元左右，所以就算会增加通勤时间，现在还是会有比较多的人口涌入。
3. 七类搬迁模式
第三个影响，表现在疫情前后，搬迁活动出现很大的变化，疫情期间受到比较多青睐的城市，现在未必再受到喜爱，有些则反过来，从人口外流，转变为人口增加。在分析中有35个主要城市，共分为七种流动类型：
第一种类型非常吃香，在疫情中、疫情后都持续受到欢迎，南卡罗莱纳州的莫特尔海摊（Myrtle Beach）、北卡罗来纳州的罗里（Raleigh-Durham）就是这种幸运儿。第二种类型是之前受到欢迎，但是现在正在减弱，亚特兰大、达拉斯、纳什维尔、休士顿就是这类型的城市。
第三种类型也是之前受到欢迎，但是现在几乎没有人口增长，奥斯汀、凤凰城、拉斯维加斯、坦帕都是属于这类型城市。第四种类型的情况比较严峻，之前也受到欢迎，但现在人口出现负增长，奥兰多和佛罗里达州西南地区，就是这类型的城市。
第五种类型是之前稍微有人口损失，现在却出现些微的人口成长，这种类型的人口变化就比较轻微，明尼阿波利斯（Minneapolis）、河滨市、沙加缅度都是属于这种城市。第六种类型是，之前有些微人口流失，现在却出现更多人口减少，发生这种现象的有旧金山东湾地区、圣荷西、盐湖城、圣地牙哥、费城，还有俄勒冈州的波特兰。
第七种类型算是有惊无险吧，之前就有大规模的人口外移，但是在国际移民的进驻之下，抵消了人口流失，这种类型几乎都是美国一线大城市，比如纽约、旧金山、波士顿、迈阿密、洛杉矶、西雅图、芝加哥、华盛顿特区。这也确实不难理解，因为在疫情期间，这些有最多人口密度的大城市，有大量人口移居到郊区，或更远的城市，而疫情解封后，国际移民的涌入，这些最大城市往往就是最直接的接收者。
透过了解这些人口移动，投资者就能进一步做出投资判断，开发商就能够知道往哪些地区购买土地、开发哪种类型的住房或是商业建筑，房地产经纪人也会知道哪里的房子更好卖。◇
