还有一个数据是成套率，也就是住宅是否配备完整的生活设施。当年成套率值非常低，大概就百分之二三十。大量的筒子楼没有独立的卫生间、独立厨房。甚至当年一个城市有几百万家庭是缺房户，几十万家庭是无房户。所谓无房户，倒也不是人家睡马路上，而是用非居住类建筑来临时性居住，后来甚至变成了永久性住宅。比如盖工厂、厂房留下的工棚，那就不拆。把工棚用简单的三合板隔一隔，安置成职工宿舍，等职工娶妻生子，就弄大一点的空间用轻质材料再隔一隔，甚至说拉个布帘就对付过日子了。
《爱情公寓》剧照
所以，当年我们急需这种快速建设，用比较少的土地成本，尽可能的多地解决住房问题，这些推动力带来高层住宅的爆发期。不管是集资住宅也好，还是商品房住宅也好，都开始快速大规模建设。这个热潮一直持续到当下，到最后一轮房地产高潮都是这个模式，没有太多变化。只是说建造手段越来越快，成本越来越低。过去我们用一般的塔吊吊装，可能一层楼要花一、二周，后来很多房地产商可以用造楼机，快到两天建一层。
“贫民窟”小区不是无稽之谈
三联生活周刊：相比多层或小高层住宅楼，大规模建设高层、超高层住宅楼，有什么样的优势和劣势？
尹稚：从开发角度来讲，最大的优势是楼面地价能降下来，房价就能降下来。比如说一亩地征下来后花的钱，盖1万平方米的房子，均摊下来后每平米地价占多少，我们把它称之为楼面地价，你盖得越高，量就越大，楼面地价就能降下来。
房价中跟土地相关的成本占了60%\~70%，土地是稀有资源，一块地竞标的人越多，地价就抬上去了。开发商用很高的价格拿了地，就要多盖房子，才能分摊每平米的楼面地价，把价格控制在合理的市场可接受范围内。所以如果是同样的区位，肯定是密度越低，单房的售价越高，舒适度就越高。而高层住宅实际是牺牲一定的舒适度来换取住宅面积的扩大，住宅套数的增加，同时又保证成本相对而言较低。
但对高层住宅的质疑很早就有，主要是针对安全隐患，就是高层火灾的频发以及高层扑救的不容易。我国消防主要是以消防车辆、云梯为主的扑救方式，支持不了那么高楼宇的火灾扑救。现在我们大部分消防车云梯爬个30米没什么问题，但上世纪八九十年代，老解放车改装的消防车辆，云梯能上8米就不错了。所以当时有些专家就说高层住宅，包括非住宅高层建筑将来会留下很多的火灾扑救隐患，但是在巨大的地价利益，巨大的解决住房问题的现实压力面前，这些隐患不是决策时优先考虑的东西。占上风的呼声是先把老百姓的住房条件改善了。
三联生活周刊：最近几年，不少声音提到国内的高层住宅楼，可能几十年后会是大麻烦，甚至会沦为贫民窟，为什么会有这种说法？
尹稚：不难理解。
第一，这种集中的大规模高层住宅建设，当它的技术寿命到期时，改造难度、改造代价是较大的。大楼结构有老化的一天，楼里边的水暖电，所有的管线设施设备都有老化的时候。相比多层住宅，高层的输配系统复杂得多，比如多层给水用不到高压泵，高层给水都是高压泵、高压管线，或者用高位水箱，成本要高出不少。
即使按照完全达标要求，很多技术寿命也就是50年。我们早期建的那些高层建筑，现在已经到了技术寿命晚期了，已经有各种各样的问题出来了。包括电梯的老化，管线老旧，跑冒滴漏等等这些问题，维护费用也很高。
等到维修解决不了问题，很多东西失去使用价值时，就涉及到第二个问题：如何拆除？拆除高层跟拆一个6层楼可不一样，极度复杂。2008年，我在汶川那些极重灾区，主持抗震救灾规划。拆一个多层危房很简单——用一个重载的吊车把钩机直接吊到屋顶上，一层一层刨就完了。刨的时候做一定范围的防护就能避免砸伤人。高层就不能这么拆了。100米左右往下落一矿泉水都能砸死人，不要说落下板砖。
一般国际上通用高层拆除就是定向爆破。简单说就是在建筑上打无数的眼，埋无数的速燃剂（铝热剂），把房子结构溶解掉，破碎化。整个房子“酥了”后还要控制它的方向保证垂直塌下来。这个代价、成本是非常大的。
《安家》剧照
三联生活周刊：高层办公楼是否也面临相似的问题？
尹稚：不完全一样。
首先，办公建筑和商业建筑本身的结构强度因荷载的需求是高于居住类的。无论是楼面荷载的定额，还是结构标准，都远高于住宅楼，所以它做内部功能性改造的可能性很大。比如一家商场开不下去了，可以改成办公楼，办公开不下去了，把轻隔断打掉后形成大空间，可以做教育或别的业态。这种功能性改造的可能性很大的建筑，一般不会选择废弃。旧的业态走了，新的业态进来就行了。
另外，公共建筑更容易延长寿命。因为这类建筑商业属性更浓，建筑内租赁者可能是开商店用于经营行为，可能是租个地方办公，他自己出钱持续性更新改造的能力是较强的。最简单的一个道理：没有餐馆10年不装修不改造的。可能两三年，大家新鲜劲儿过去了，客流量下来了，店主就会主动更新改造。办公空间同样如此。使用者自己有较强的维护意愿，只要不做结构性破坏，基本上不用政府操心。到了50年，要做结构核查，核查如果合格，就可以给予安全证书再续20年，如果不合格，也可以用内部结构加固的方式来延长公共建筑使用寿命，身在其中的从业者有能力支付加固费用。
《装腔启示录》剧照
三联生活周刊：高层住宅贫民窟的现象在国际上出现过吗？
尹稚：这个现象在国际上曾经大规模出现过。体现在两个方面：
第一，一些国家曾经把社会底层的人高度聚集安置在超级社区。这些社区都建在远离城市中心的地方，其实降低了这类人群在经济链条中的就业可能性。通俗点说，如果住宅是穷人、富人混居模式，哪怕低收入人群从事家政服务小时工，都能挣到钱。而当低收入人群必须坐地铁转公交，长距离跋涉才到有雇佣市场的地方时，他们挣钱能力实际在下降，而不是提升了。
第二个是对低技能劳动者而言，过度聚集会带来社会反抗的同质性效应，就是说这样的社区更容易“培养”反社会心态。综合起来，西方当初按社会保障性住房建设的高层住宅区很多都变成了社会最不安定的、犯罪率最高的社区。
三联生活周刊：目前国内的高层住宅有出现“贫民窟”化的倾向吗？
尹稚：在国内，不同高校也在类似高层住宅社区做过各种研究，情况也不是很乐观的状态。比如早期建设的保障房、安置房，因为建设投入是有限的，没有那么多资金拿到更大的土地面积，所以几乎不约而同，全国保障房都选择城市边缘地价便宜的区位，并大多用了高层甚至超高层的建筑方式，希望在有限的土地面积上安置最多的保障人群，同时降低安置每一户保障人群的投入成本。这也很容易出现上面说的两个问题。
