小城市高层住宅楼面临更多问题
三联生活周刊：如果把视角放到一些三四线城市，或者很小的县城，最近几十年这些地区有的住宅楼也建得特别高，甚至有的高层住宅空置率特别高，有哪些原因？
尹稚：国内有一些个别县城受地形限制需要盖高层住宅，特别是一些深山峡谷里的县城，地势非常狭窄，就巴掌大一块可建设用地，在人口在增长过程当中，被迫选择高层发展模式，这个是可以理解的。
但是，在大多数地方，三四线城市、县城的高层超高层住宅基本不可能住满，空置率是非常高的，因为这些地方并不需要那么多高层建筑。这是荒唐决策的产物，其原因包括市场投资的不理性，地方政府对政绩的追求。
市场对超额利润的追求是没有底的。同样一块地价，拿下来后当然是盖得越高，挣钱就越多，利润就越高，这是市场的推手。但无论如何，市场投资要盖高层住宅楼，必须要经过合规的规划审批，这就是政府的推手。
从政府的角度来讲，国内在很长一段时间里普遍认为“高层”意味着现代化。中国很多城市的有所谓地标型制高点，曾经有过攀比风潮，要争个全国最高，甚至世界最高。包括美国911事件在内，大家已经知道这种超高层在恐怖袭击面前是很脆弱的，但很多人仍然会认为高层就是国家发达的标志。人类并没有从这里吸取太多教训，依然在追逐超高层建设。
高层、超高层建筑这种城市建设范式的源头绕不开建筑师勒·柯布西耶。20世纪初，他提倡用大规模的高层建筑来建设现代城市，把房子尽可能盖得高，高层可以带来所谓的低密度，日照间距大就必然在高层建筑之间留下大量的空地，这些大尺度的空地就可以更方便安排各种各样的户外活动、增加户外绿化的面积等等来改善人与自然的亲和条件，这是当年比较诱人的地方，也深刻影响了20世纪的城市面貌和至今几代人的生活方式。
有意思的是，柯布西耶是法国人，但当年他这些主张在法国并不被看好。他设计的住宅被法国老百姓嘲笑为“居住机器”，说这种建筑非常不人性化。柯布西耶当年提出的高度依赖技术进步、不断提高城市超级承载力的一套现代主义观点，事后也被学界业界无数次反思，但是在大众中，资本中，一些做面子不做里子的政客中，那些观念仍然有很多的吹捧者和追随者。
《亲爱的小孩》剧照
不过到了最近几年，国内建设超高层的风潮稍微势弱。2022年，国家发改委也明确提出严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上建筑。这是强制性限高令，不允许政府为了面子工程、政绩工程，盲目追求高层、超高层的建设。
三联生活周刊：不同城市处理问题的能力不一样，这些三四线城市，包括县城的大密度高层住宅楼，相比于一线城市，会不会面临的问题更多？
尹稚：肯定会更多。
城市越小，它的基础设施的保障能力就越弱。比如说供电的故障率，一个大都会城市的电网保障度一定是非常高的。一般来说，高层住宅除了个别维修段定点定时关闭，其余时间段不会停电梯。但是国内很多小型城市的电网安全度没那么高，如果再出现点其他的短缺，电梯三天两头停，会给居民造成很多不便。
另外，三四线城市的高层住宅面临更多的偶发性事件和不安全因素。很多中小城市都出过一个问题：住宅楼着火了，内置消防栓供水系统的水压强度却不够。还有一些管线是老化的，加压以后管子就爆了。我见过的最极端的一个案例是：很多年前，一个城市明明没有高层供水能力，却盖了一个高层住宅楼。这楼里7层以上老百姓想了个什么办法呢，他们在7楼修一个大公共水房，水压不够的时候，用水就跑到7楼公共水房接水，从电梯里拎上去。这些因素都很容易造成五花八门的邻里纠纷。
三联生活周刊：我们面对的问题是，国内已经建成了大批的高层住宅。有什么办法能够改善现存的问题？
尹稚：已经建成的高层住宅，公众普遍关注的还是高层住宅的消防问题。
高层消防是由内部的安防系统和外部的救援系统互补完成的。外部救援，指的是扑救能力，通常跟云梯和水柱的喷射高度直接相关。国内最普遍的云梯就是三五十米高。高层如果出现火灾，完全指望外部救援的话，全球没有哪个国家能保证万无一失。就算消防技术比较先进的美国，消防云梯也爬不到超高层那么高。
这时，更重要的是内部的安防和自扑救能力。住宅楼内的消防栓有没有水？水压能否持续保持？各种烟感火感探测器的功能怎么样？一旦起火，短时间内能不能快速疏散？严格来说，高层的防火分区划分比较细致，如果疏散通道老老实实按说明手册规范使用，提供给居民的逃生时间是够的，是可以通过带有自封闭防火门的封闭楼梯间向下疏散逃生的。
《邻居也疯狂》剧照
我们还可以借鉴国际上高层住宅的消防手段。比如，日本因为人口密度高，可利用国土面积小，高层建筑比较多。日本的集合住宅或高层住宅在每家阳台上增加逃生的速降绳、速降网。这些设施挂在阳台顶板上，危急情况下把它拉下来往腰上一挂，能降到一楼。美国的住宅，除了内部梯之外，外墙上会有折叠型的消防梯，挂钩一打开梯子就落下来了，人们可以沿着没着火一面的户外消防梯逃生。这些都是在尽可能多地提供应急逃生可能性。
目前可以预见的是，往后，国内高层、超高层住宅楼建设会越来越少。北京市副中心建设就明文规定，住宅不许超过36米，大规模解决中国住宅有无问题或者讲刚需问题的高峰期已经过去了。以居住使用为主的住宅已经临近饱和期，群众需求也不一样了。以前有无成套住房是第一重要的事，现在舒适安全、环境质量慢慢成为更重要的考量。
