公寓vs独栋房 租屋者额外开销差异大

佛罗里达州迈阿密一处出租中住宅。(Joe Raedle／Getty Images)

如今的租屋者在寻找住所时有了更多选择。他们可以选择小型多户住宅、庭院式住宅、高层公寓大楼、私人拥有的独栋住宅，或是专为出租而建的住宅（Build-to-Rent, BTR）。不过，这些选项几乎都伴随一项“隐藏成本”：维护与保险费用。

根据 Realtor.com 的一份最新报告，传统公寓与独栋出租住宅在这些额外开销上存在明显差异。

公用事业费用

在签租约前，最重要的考量因素之一是水电等公共事业费用。标准公寓（无论是庭院式或是高楼）通常包括暖气与热水，有时甚至包括电费；然而，若租的是私人拥有的独栋住宅或是BTR社区的房屋，租金可能包含、也可能不会包含水电费。

Real Property Management（隶属于 Neighborly 公司的租赁管理公司）的培训总监斯塔西·布朗（ Stacy Brown ）向大纪元表示，大多数传统公寓社区仍要求租客负担自己的水电、网路与有线电视费用。她并且说：“我们愈来愈常看到，一些物业会向租客收取额外费用，比如代收垃圾服务、停车证、或是泳池与健身房的设施使用费。”

修理和维护费用

此外，租客也可能要为超出正常使用范围的损坏负责，比如百叶窗损坏或墙面破洞。

根据 Realtor.com 的报告，公寓租客通常需负担一些小额费用，例如疏通马桶、疏通下水道、更换灯泡或清理空气滤网的费用。但如遇到较大问题，如水管故障、家电、暖通空调（HVAC）系统、或是除虫，这些责任通常由房东负责。房东也会处理公用空间的维护，如电梯、大厅或走廊。

若是租住独栋住宅，租客与房东的责任分配可能有所不同，尤其要视该住宅是私人房产还是BTR社区的一部分。

报告指出，若是与私人屋主签约，租客可能需承担更多低层级维护工作，如割草、扫落叶、铲雪、倒垃圾与资源回收。在某些情况下，租客甚至需负责更进一步的维护事项，例如清理排水沟、更换烟雾警报器电池、或游泳池维护。若该房产位于有屋主协会（HOA）管理的社区中，房东也可能会将每月 HOA 费用转嫁给租客。

尽管如此，大多数私人房东仍会负责如屋顶漏水、HVAC损坏、水管或电力系统故障等主要修缮项目。

专为出租而建的住宅社区

布朗拥有逾30年的不动产管理经验，涉足大型公寓、多户与独栋社区、屋主协会以及商用地产的物业管理。

她指出，BTR社区为租客提供一种混合式体验。这些由专业公司管理的社区通常涵盖全面维护服务，包括园艺、除虫以及定期 HVAC 维护。家电修理与屋内维修通常也有驻场维护人员能够快速处理。

但就像传统公寓或私人住宅一样，BTR 社区的租客通常仍须负担水电、网路／有线电视，以及设施使用费用。

租客责任险的必要性

在保险方面，费用差异可能也很大。Realtor.com 报告指出，无论是租套房还是多卧室独栋住宅，租客保险都是高度建议的。

租客保险通常涵盖租屋内的私人财物，例如家具、衣物、艺术品等。Allan Block 保险公司的业主暨总裁乔安妮·莫瑞（ JoAnne Murray） 向大纪元表示：“无论是租公寓还是房子，租客保单内容其实差异不大。租客保险就是保你搬进屋内的所有物品。”

这家位于纽约塔里镇（Tarrytown）的保险公司在当地已经营超过65年。莫瑞表示，不论是购屋或租屋，责任保险都是必要的。“责任保险涵盖例如租户忘记关掉浴室水龙头导致楼下单位受损的情况。”莫瑞说，“我们也经常看到有人忘了熄灭蜡烛，导致自己与邻居的房间都受损。”

她指出，如今大多数房东都要求租客在签约前购买责任保险。

“其实，对住在公寓大楼里的人来说更为重要，因为潜在的损失范围更大。”她补充说，有些房东甚至要求保额高达100万美元的责任保险。责任保险同时也涵盖因他人滑倒、摔伤在您公寓或房产内所提出的索赔，以及宠物咬人所造成的伤害。

至于像电线故障或洗碗机损坏等其它情况，莫瑞表示，这类通常是房东的责任。“这些突发状况无法预测。”

保险费用通常会根据租户的信用分数来计算，因此即便住在相同面积的公寓或房子，费用仍可能差异很大。

租金趋势

根据全美租赁平台 Dwellsy 最新发布的《全国租金趋势报告》，过去五年来独栋住宅的租金年复合成长率达5.56%。

该报告分析了2020年至2025年期间，全美超过1,600万个单一与多户型住宅的市场数据，重点聚焦于三卧室独栋住宅与一卧室公寓的租金变化。

报告指出，疫情期间独栋住宅租赁需求激增，随后经历一段冷却期，之后呈现逐步修正。相比之下，多户型公寓市场在疫情期间相对稳定，但目前租金略低于2020年的水准。

无论选择哪种房型，布朗都提醒租客不要以为一切开销都包含在租金内。

“特别是在私人住宅租赁中，租客责任范围更广，最好预留250至500美元作为租期内的临时开支。”她说，“把它当作应急紧急金，不是用来应对结构损坏，而是用来应对那些意料之外的小额开支。”◇