今天（8月12日）上午，国家统计局公布了今年前7个月的主要经济数据，其中关于房地产的统计值得高度关注。
一、这两种房子最危险
目前国家正在全力推动楼市去库存，所以“商品房待售面积”的数据非常重要。我比较了去年6月末、去年12月末、今年6月末和今年7月末四个时间节点的数据，从中发现了一些耐人寻味的现象。
下面是2015年6月末的相关数据：
下面是2015年12月末的数据：
下面是2016年6月末的数据：
下面是2016年7月末的数据：
从上述表格可以看出，全国商品房待售面积在上述四个时间节点分别是65738万平方米、71853万平方米、71416万平方米、71382万平方米。从去年12月以来，商品房库存量的确有所下降，但跟去年6月相比，仍然出现了显著的增长。这告诉我们一个道理：牛市不能去库存，只能增加库存，因为开发商见到有利可图，房地产新开工面积会大幅增长。
不信？仍然用国家统计局的数据来说话，下面是去年6月新开工面积：
下面是今年7月新开工面积：
可以看出，今年7月新开工面积比去年6月上升了将近四成。所以，随着楼市开始降温，未来几个月中国房地产库存量将继续反弹，最终全面超过去年年底的水平。
仍然看表一、表二和表三、表四。我们可以发现，商品房中，住宅的库存量去年12月（表二）见顶之后，到2016年6月和7月有所降低。但如果你看一下“办公楼”和“商业营业用房”，就会发现库存是直线上升的。也就说，这轮房地产政策牛市对住宅还有点作用，对“办公楼”和“商业营业用房”完全没有作用。
“办公楼”和“商业营业用房”是房子里的奢侈品，跟城市繁华程度成正比。但即便上海这样的城市，都开始全面限制商业办公用房了，至于成都、沈阳这种二线城市已经全面过剩，空置率大增。虽然国家允许改变用途，但这个办法也只能对有人口增量的中心城市有用，对于连住宅都过剩的城市，基本上没有用。
“办公楼”和“商业营业用房”之所以风险巨大，主要原因有三：
第一，前几年住宅限购，开发商弄出了大量的商业办公用房，远远超出了城市需要。地方官员追求城市的外表光鲜，盲目上了很多这类项目。商办用房不同住宅，不是刚需，受经济周期影响较大。
第二，互联网解构了商铺的需求和价值，大量的“提袋消费”（比如服装鞋帽、小家电等）转到了网上，只余下了生鲜消费和体验式消费（比如电影院、溜冰场、游戏厅、培训）。
第三，多数城市允许在住宅楼里注册公司和办公，这让纯写字楼的需求也不断被分流。
总之，“办公楼”和“商业营业用房”已经成为当前最危险的物业，在北上深，不仅办公楼跟住宅出现了价格倒挂，甚至商铺都开始跟高档住宅价格倒挂了。我们只能叹息一声：这世界变化快！
二、楼市正在持续降温
下面让我们看看国家统计局公布的一些图表，它们再次证明，楼市的政策牛市已经结束了。
7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.01，比6月份回落0.39点。
其中，2016年1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1-6月份回落0.8个百分点。（见下图）
1-7月份，房地产开发企业土地购置面积11167万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份扩大4.8个百分点。（见下图）
1-7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。（见下图）
1-7月份，房地产开发企业到位资金79881亿元，同比增长15.3%，增速比1-6月份回落0.3个百分点。（见下图）
投资建议如下：
1、楼市的政策牛市已经结束，如果货币政策不发生意外逆转，未来房地产市场将持续降温。
2、对于刚需来说，如果你生活在有人口明显增量的中心城市，建议尽快出手购房，因为你很难买到最低点，对你来说，“上车”才是最重要的。至于可能会买贵，其实从长期看，那点差价其实没有意义。如果你生活在人口流失的三四五线城市，观望几个月也未尝不可。
3、如果你是投资性购房，现在未必是好机会，在任何一个城市都可以观望两三个月再说。如果自有资金充裕，还有购房指标，最先进入调整期的深圳、上海可以考虑进场了，但不建议加很高的杠杆。
4、如果你是改善型购房，需要卖小房换大房，对于中心城市的居民来说，现在是最佳时机。因为你卖出的房子价值小，买入的价值高，中间有交易的时间差，所以在平衡市或者微跌市道中换房比较理想。如果进入上涨周期，你可能追不上。至于人口流失性城市的改善需求，可以卖了等等再买，但估计现在卖房难度也比较大了。
